Треть новостроек продается по эскроу

18.02.2020
В Москве и Подмосковье с применением счетов эскроу продается около трети новостроек
Повышать цены на них застройщикам мешают большие запасы предложения по ДДУ.

Предсказания о безудержном повышении цен не сбылись, хотя новостройки действительно за год подорожали – примерно на 10%. Покупатели заключают сделки как с эскроу-счетами, так и по старым договорам долевого участия (ДДУ), не отдавая очевидного предпочтения ни одной из схем. 

Больше четверти
С 1 июля российский рынок новостроек официально перешел на проектное финансирование. На строительство девелоперы должны брать деньги в банках, деньги покупателей лежат на эскроу-счетах вплоть до введения дома в эксплуатацию и оформления первого права собственности. 

Пока рынок живет двойной жизнью – новостройки продаются и по схеме с эскроу, и по старым ДДУ. По данным Дом.РФ на 31 января 2020 г., в Москве и области строится 27,2 млн кв. м жилья, из них с привлечением средств покупателей на счета эскроу – 7,4 млн кв. м (27,3%). И эта доля увеличивается быстро – по информации Дом.РФ, с 1 октября 2019 г. в Московском регионе она выросла на 30%. По данным Росреестра по Москве, в столице в январе было зарегистрировано 6300 ДДУ, из их 1639 – с применением счетов эскроу (26%). 

По информации агентства недвижимости «Бон тон», в старой Москве через эскроу продаются квартиры и апартаменты в 52 проектах, большая часть этого предложения приходится на бизнес-класс (23 проекта). 

«Некоторые комплексы целиком финансируются по новой схеме, однако в ряде случаев нововведение коснулось только отдельных очередей». Например, ГК ФСК по счетам эскроу продает два корпуса в ЖК «Настроение», два других – через ДДУ. ГК МИЦ, как сообщил генеральный директор Даромир Обуханич, еще в июле 2019 г. перешла на проектное финансирование строек.

Девелоперы умерили активность, но трагедии из этого участники рынка не делают. По подсчетам аналитиков, в 2019 г. продажи открылись в 68 комплексах против 90 проектов в 2018-м – но это сопоставимо со статистикой 2017 (72 проекта) и 2014–2016 гг. (60–65 проектов). В аналитическом центре Irn.ru уточняют, что в январе – июне 2019 г. на рынок вышло чуть больше 1 млн кв. м нового жилья, а в июле – декабре – почти 1,3 млн кв. м. «Столичных застройщиков не пугает изменение правил игры, они готовы строить и продавать жилье по новым правилам», – делают вывод эксперты. К тому же на рынке довольно много объектов прошлых лет, и, например, в зоне между ТТК и МКАД, по сведениям Irn.ru, в конце 2019 г. продавалось в общей сложности 1,85 млн кв. м против 1,78 млн в декабре 2018-го.

Схема не главное
Весной прошлого года граждане поспешили купить недвижимость по старым правилам и старым ценам. После 1 июля торопиться некуда, и явного предпочтения какой-то из схем покупатели не выказывают. 

«В прошлом году мы завершили проект бизнес-класса по старым правилам и начали реализацию двух новых, схожих по характеристикам комплексов, но уже по новой схеме. Ни в темпах продаж в сопоставимые периоды, ни в поведении покупателей никаких изменений мы не заметили», – говорит Кирилл Игнахин, гендиректор Level Group. По словам Марии Могилевцевой-Головиной, директора по продукту «Сити – XXI век», результаты продаж одного из ЖК по эскроу-счетам и двух других по ДДУ (все в Подмосковье) во всех трех случаях соответствовали плановым. Про «стабильно высокий интерес к проектам независимо от формы их реализации» говорит и Юрий Ильин, вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ПИК.

Впрочем, граждане все же подковались в теории. «Механизм эскроу благодаря масштабной информационной кампании в значительной мере помог девелоперам сохранить доверие покупателей», – замечает Денис Волкович, гендиректор VSN-invest. На начальной стадии строительства клиенты предпочитают эскроу-счета, если хотят скорее заселиться, то выбирают проект на высокой строительной стадии, а они в основном продаются по старым ДДУ. 

Зачем платить больше
Сейчас большинство проектов с эскроу находятся на более ранних строительных стадиях, соответственно, цены в них ниже, чем в ЖК, которые вышли на рынок еще по ДДУ и строительная готовность которых выше. В таких новостройках цены в первой половине 2019 г. довольно активно поднимались, опережая эскроу-фактор, комментирует Максим Каварьянц, директор по продажам «Колди».

Пока продолжается «двойная жизнь», на рынке наблюдается явление, которое Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», называет «эффектом отложенного увеличения стоимости». Повышать цены в новых проектах застройщики пока не могут – сдерживают запасы того, что можно продавать по ДДУ.

Это отчасти подтверждают данные: по итогам 2019 г. средняя цена 1 кв. м на первичном рынке столицы в проектах с эскроу оказалась ниже, чем в комплексах с ДДУ. В массовом сегменте 1 кв. м, продаваемый по старой схеме, стоил в среднем 176 000 руб., а с открытием эскроу – 171 900 руб., в бизнес-классе эти показатели – 242 100 и 239 500 руб. соответственно. «В какой-то степени традиционная разница между средними и стартовыми расценками сохраняется, несмотря на введение эскроу-счетов», – подтверждает Игнахин.

Но если сравнивать проекты, перешедшие на эскроу, только с комплексами на начальной стадии строительства по старым ДДУ, то в последних просят 167 500 руб. за 1 кв. м в среднем, а в бизнес-классе – 223 800 руб., на 3 и 7% меньше. Выбирая между ЖК с сопоставимыми характеристиками, «при прочих равных клиенты выбирают более надежную схему – через эскроу-счета».

Волны спроса и роста цен
За год новостройки подорожали в среднем на 10%, цены вверх тянули инфляция, рост НДС, снижение ставок по ипотеке, сдерживали – скромная платежеспособность граждан, повышение процентов по ипотеке в начале года, приличные запасы предложения. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя», среди прочих факторов, влияющих на цены, называет открытие новых станций метро в Москве (к 2023 г. планируется построить почти 40). 

Цены росли волнами, в соответствии с покупательскими набегами, что сопровождалось подхлестывающей информационной кампанией. По итогам I квартала прирост спроса в старых границах Москвы составил 29,3% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Второй прибавил еще 15,5%, комментирует гендиректор агентства «Бон тон» Наталия Кузнецова. Со второй половины года вектор сменился, и в III квартале спрос просел (на 13,2%).

Первая волна ажиотажа наблюдалась в феврале – марте, когда Минстрой объявил условия реализации проектов по старой схеме (разрешили достраивать объекты с готовностью не менее 30%, где продано не менее 10% квартир). Вторая – в июне, перед часом Х, когда «застройщики выкупали с помощью подконтрольных юрлиц квартиры в собственных проектах, чтобы добиться показателя, позволяющего продолжать продажи по старым правилам». Затем настало затишье, осенью покупателей взбодрила дешевеющая ипотека. 

В целом по показателям спроса 2019-й и 2018-й (он считается удачным для рынка) сопоставимы. Это подтверждается и данными Росреестра: 82 000 ДДУ в 2019-м против 79 700 в 2018-м. Однако реальных сделок в 2019 г. было примерно 75 000, что на 6% меньше, чем в 2018-м: потому что число сделок, заключенных реальными покупателями в «пиковом» июне, составило 5200 вместо «официальных» 11 700, остальные июньские приобретения пришлись на упомянутые юрлица, объясняют в компании. По оценке Романа Лябихова, гендиректора ГК «Атлант», именно в июне цены выросли на 5%.

В отношении прогнозов на 2020 г. эксперты единодушны: новостройки скорее всего продолжат дорожать. «Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам, – говорит Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ – супермаркет недвижимости». – А те проекты, которые продолжают строиться и продаваться по ДДУ, будут дорожать по мере роста строительной готовности объектов на 1–1,5% в месяц».

«С момента перехода на новую систему финансирования цены на квартиры в комплексе «Настроение» выросли на 5–7%», – замечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Окончательно на новую модель рынок, по расчетам опрошенных экспертов, перейдет в течение трех лет. 

В Московском регионе ситуация на сегодня стабильная, утверждает Василий Фетисов, коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон», анализируя данные Дом.РФ: около 95% всех объектов, на которые выданы разрешения на строительство, застройщики имеют право продавать по старой схеме или через счета эскроу. Около 5% проектов остается в серой зоне, поскольку не получили ни разрешения на достройку по старым правилам, ни проектного финансирования. Вариант в данном случае только один – банкротство, полагает эксперт. В зоне риска оказываются девелоперы со слабой финансовой моделью, небольшие провинциальные компании в городах с низким спросом, у которых размер маржи обычно не превышает 10%.

Мелких застройщиков обещают поддержать
По данным Банка России на 1 января 2020 г., застройщиками заключено 788 кредитных договоров (+21% к началу декабря 2019 г.) на 922 млрд руб. (+16%). Ставки по кредитам застройщикам снижаются: с 12–14% год назад до 9% в среднем. Специальная ставка по кредитам, обеспеченная средствами граждан на счетах эскроу, составляет около 3–5%. Если же сумма кредита существенно ниже накопленных на счете эскроу средств, ставка может еще уменьшиться, подчеркивают в Дом.РФ.

По оценке Дмитрия Соболева, финансового директора «Сити – XXI век», для Москвы и Московской области на качественных проектах средняя ставка 6–8%. 

«Все три банка, с которыми мы работаем, предусматривают уменьшение ставки кредитования в зависимости от наполнения эскроу-счета. Самые выгодные условия у Сбербанка – там ставка снижается до 0,01% при наполнении эскроу-счета в 2 раза больше суммы кредита. Ставки в других банках снижаются до 2 и 3%», – замечает финансовый директор ГК МИЦ Марина Заболотнева. 

Что касается небольших региональных компаний, то, как настаивают в Дом.РФ, условия предоставления банками проектного финансирования не зависят ни от размера населенного пункта, ни от размера застройщика. Кроме того, существует программа Минэкономразвития РФ по поддержке малого и среднего бизнеса, в которой участвует Банк Дом.РФ. В октябре 2019 г. базовая ставка по этой программе была снижена до 7,5%. Максимальная сумма инвестиционного кредита составляет 2 млрд руб. На данный момент льготные кредиты одобрены Банком Дом.РФ по 55 проектам на сумму свыше 59 млрд руб.