Перспективными для покупки эксперты считают районы вблизи станций новых веток метро, а также станций МЦД в Новой Москве, где можно купить квартиру с помощью льготной ипотеки
Редакция "РБК-Недвижимости" попросила аналитиков и риелторов выделить районы Москвы, в которых может быть выгодно покупать квартиру в 2024 году. К факторам, повышающим привлекательность такой покупки, эксперты отнесли запуск новых станций метро и МЦД, подпадание под условия льготной ипотеки, а также дефицит предложения в локации, уровень развития района и низкие ценники с перспективой роста в будущем.
Районы, прилегающие к строящимся радиальным линиям метро
Один из главных факторов, который может повысить привлекательность недвижимости, — наличие поблизости станции метро или планы скорого ее открытия. Поэтому для покупки жилья эксперты рекомендуют присмотреться к районам, где готовится открытие новых станций метро, особенно это касается удаленных от центра столицы районов. По оценкам экспертов, запуск метро (от анонсирования до открытия) добавляет к стоимости жилья в локации 15–30%.
Сейчас в Москве строится три новые ветки метро — Рублево-Архангельская, Троицкая и Бирюлевская, это около 40 станций. При этом наибольшим потенциалом роста цен обладают муниципалитеты в Новой Москве, куда будет проложена Троицкая линия, считает руководитель "ЦИАН.Аналитики" Алексей Попов. "Исходно там невысокий уровень цен (около 200 тыс. руб. за 1 кв. м), а появление метро с высокой вероятностью приведет к их росту на стандартные 10–12% относительно общегородского уровня цен. Наибольший потенциал роста цены мы видим у городского поселения Троицк", — сказал Алексей Попов.
С тем, что перспективны в первую очередь те локации Новой Москвы, где планируется открытие станций метро, согласна и исполнительный директор компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Татьяна Подкидышева. "В первую очередь, конечно, Новая Москва, где к 2025 году намечен запуск первой очереди Троицкой линии в поселениях Сосенское и Мосрентген. Это позволит создать более удобные и альтернативные варианты маршрутов для жителей", — пояснила эксперт. К потенциально перспективным районам относится и Бирюлево, до которого также планируется проложить радиальную ветку с десятью станциями, добавила она.
Руководитель офисов "Митино" и "Крылатское" компании "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенкова считает перспективными для покупки жилья удаленные локации Рублево-Архангельской линии, которая будет начинаться от станции "Шелепиха" и заканчиваться "Ильинской". То есть линия протянется от Москва-Сити до усадьбы "Архангельское" через районы Хорошевский, Мневники, Строгино и Рублево. Далее ветка пойдет от ТТК и выйдет за пределы МКАД. "Здесь можно выбрать вариант от новостройки в районе будущей станции "Звенигородская" (например, студию комфорт-класса от 11,7 млн руб.) до квартиры в поселке Архангельское (например, однушка здесь стоит 6 млн руб.), — приводит возможные варианты Наталия Борзенкова. "Также можно рассмотреть Красногорск в части Ильинского шоссе или кластер "СберСити". Именно вдоль этой ветки есть широкий выбор жилья на текущий момент", — добавила она.
Новая Москва — возможность использовать льготную ипотеку
Локации Новой Москвы, помимо того что там планируется открытие новых станций метро, эксперты называют привлекательными из-за более низкой стоимости жилья, что дает возможность использовать льготную ипотеку на новостройки. В конце прошлого года сумму кредита по программе снизили до 6 млн руб.
По оценкам bnMAP.pro, сейчас лишь 5% предложения в Старой Москве подпадают под льготную ипотеку, в то время как в Новой Москве такого предложения около 32%, или 7,2 тыс. лотов. "Поэтому в Новую Москву постепенно перетекает спрос покупателей комфорт-класса, которые хотят воспользоваться льготной ипотекой", — отметила основатель компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Средняя цена "квадрата" новостроек в старых границах Москвы в феврале составляет 538 тыс. руб., а в Новой Москве — в два раза ниже, 259,5 тыс. руб., следует из данных bnMAP.pro. Минимальные цены — в жилых комплексах в Троицком округе, в поселении Первомайское цена за "квадрат" в новостройках начинается от 117,1 тыс. руб.
Районы, прилегающие к станциям МЦД
Перспективными с точки зрения покупки жилья в 2024 году эксперты считают районы, которые прилегают к станциям московских скоростных диаметров. "Чем ближе к дате открытия новых станций, тем больше в этих районах вырастут цены на недвижимость. Только за полтора-два года с момента запуска новой транспортной сети стоимость увеличилась в среднем на 15–20%. Например, аналогичную тенденцию мы уже наблюдали в Некрасовке, Реутове и Люберцах", — отметила Татьяна Подкидышева.
В прошлом году было запущено движение по двум диаметрам — МЦД-3 и МЦД-4. До окончательного завершения проекта (запуска всех пересадочных узлов, полного обновления подвижного состава, налаживания четкого движения с тактовым расписанием) в районах, прилегающим к станциям, сохраняется потенциал роста цен на жилье, считает Алексей Попов. "Наибольший рост цены в пределах Москвы рядом со станциями МЦД возможен в районах, прилегающих к станции Крюково в Зеленограде (Крюково, Силино и Старое Крюково) — плюс 5–7 п.п. от общегородского уровня", — указал эксперт. По оценкам ЦИАН, сейчас стоимость "квадрата" готового жилья в этих локациях варьируется от 226 тыс. до 235 тыс. руб.
Ирина Доброхотова среди перспективных локаций также назвала Зеленоград. По данным bnMAP.pro, здесь зафиксирована минимальная цена квадратного метра среди новостроек Старой Москвы — 251,7 тыс. руб. При этом за год стоимость выросла на 29%, так как в локации наблюдается дефицит предложения — около 450 лотов. "Еще в Зеленограде находится особая экономическая зона, в которую привлекают технических специалистов с высокой квалификацией, это тоже может повысить локальный спрос", — добавила Доброхотова.
Кроме того, при запуске МЦД-5 улучшится транспортная доступность районов Даниловский, Лосиноостровский, Москворечье-Сабурово, Нагатино-Садовники, Царицыно и Ярославский, продолжила исполнительный директор "НДВ Супермаркет Недвижимости". "Так, у районов Лосиноостровский и Ярославский на сегодняшний день вообще нет собственной станции. Средняя стоимость метра на вторичном рынке в данных районах составляет 296 тыс. и 284,7 тыс. руб. соответственно", — отметила эксперт. Появление новых станций повысит привлекательность локаций, добавила она.
Перспективные и недооцененные
Привлекательным для покупки жилья в 2024 году эксперты называют поселок Северный в СВАО. "Самым недооцененным районом Москвы я считаю поселок Северный. Квадратный метр новостроек в этой локации обойдется в среднем в 289,2 тыс. руб. При этом в прошлом году здесь открылась станция метро "Физтех" и сейчас активно развивается научно-образовательный кластер МФТИ", — сказал управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. По его словам, Северный потенциально привлекателен для инвесторов-рантье — жилье здесь может пользоваться спросом у молодых семей, IT-специалистов и начинающих ученых из-за близости кластера. При этом относительно низкий порог входа гарантирует быструю окупаемость жилья — за семь-восемь лет против стандартных 10–12 лет, указал он.
Перспективным управляющий директор компании "Метриум" назвал и район Преображенское в ВАО, где средняя цена "квадрата" сейчас составляет 471,2 тыс. руб. "Это первая локация с премиальным жильем на востоке Москвы. Она окружена зелеными зонами (Сокольники, ВДНХ, Измайловский парк), здесь находятся набережная реки Яузы, множество знаковых объектов спортивной инфраструктуры", — пояснил эксперт.
Среди районов с более высоким ценником Руслан Сырцов также выделил Хорошевский (САО) на территории "Большого Сити" с ценой "квадрата" 517,7 тыс. руб. Расположенный здесь Ленинградский проспект дает возможность добраться до центра столицы и ТТК за 15 минут, до аэропорта Шереметьево — за 20 минут. Локация отличается развитой рекреационной, спортивной, коммерческой инфраструктурой, пояснил он. "В Преображенском и Хорошевском районе рост цен может составить 10–15% за год, что превысит среднюю динамику по Москве" — указал эксперт.
Единичное предложение в классе и дефицит нового предложения
Интересными, по мнению экспертов, могут быть районы, где сфокусировано жилье одного класса, но есть единичные проекты классом ниже. "За счет окружения, а также если проект качественный, в будущем цена такого предложения может подрасти", — пояснила основатель "Бест-Новостроя". "Например, единичный проект комфорт-класса есть в Марьиной Роще — за год прирост средней цены метра в комфорт-классе по району составил, по данным bnMAP.pro, 67,3%, до 398,5 тыс. руб. Примерно такая же ситуация в Сокольниках, где экспонируется лишь один объект комфорт-класса и за год средняя цена метра этого класса выросла на 52%, до 371,1 тыс. руб.", — привела примеры она.
Также можно рассмотреть локации с потенциалом опережающего роста цен в новостройках. Стоит отслеживать появление новых проектов в районах Ясенево, Строгино, Крылатское, добавил руководитель "ЦИАН.Аналитики". "Это крупные спальные районы Москвы с развитой инфраструктурой, где давно не строили новые ЖК", — указал он. По оценкам ЦИАН, сейчас средняя цена квадрата вторичного жилья в Крылатском составляет 350 тыс. руб., в Строгино — 334 тыс. руб., а в Ясенево — 283 тыс. руб.
Востребованные среди покупателей
При выборе квартиры комфорт-класса для инвестиций можно смотреть на востребованность района среди потребителей в определенных округах, добавила Татьяна Подкидышева. По данным "НДВ Супермаркет Недвижимости", по итогам 2023 года самыми популярными районами для покупки жилья стали ЮВАО и ЗАО. В ЮВАО наиболее востребованные районы Люблино, Нижегородский и Южнопортовый. "В этих районах потребители покупают и для себя, и для инвестиций. Средняя цена квадратного метра в них составляет 277–377 тыс. руб. За год средняя цена квадратного метра в ЮВАО в комфорт-классе выросла на 21,2%, что на 3% выше, чем в среднем по рынку", — отметила эксперт.
В ЗАО востребованными стали Очаково-Матвеевское и Солнцево, продолжила она. Эти районы также обладают всеми характеристиками как для инвестиций, так и для собственного проживания. Средняя цена квадратного метра здесь составляет 303–393 тыс. руб. За год средняя цена квадратного метра в ЗАО в комфорт-классе выросла на 25,7%, что на 8% выше, чем в среднем по рынку, пояснила исполнительный директор "НДВ Супермаркет Недвижимости".
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.
Автор Наталия Густова
Редакция "РБК-Недвижимости" попросила аналитиков и риелторов выделить районы Москвы, в которых может быть выгодно покупать квартиру в 2024 году. К факторам, повышающим привлекательность такой покупки, эксперты отнесли запуск новых станций метро и МЦД, подпадание под условия льготной ипотеки, а также дефицит предложения в локации, уровень развития района и низкие ценники с перспективой роста в будущем.
Районы, прилегающие к строящимся радиальным линиям метро
Один из главных факторов, который может повысить привлекательность недвижимости, — наличие поблизости станции метро или планы скорого ее открытия. Поэтому для покупки жилья эксперты рекомендуют присмотреться к районам, где готовится открытие новых станций метро, особенно это касается удаленных от центра столицы районов. По оценкам экспертов, запуск метро (от анонсирования до открытия) добавляет к стоимости жилья в локации 15–30%.
Сейчас в Москве строится три новые ветки метро — Рублево-Архангельская, Троицкая и Бирюлевская, это около 40 станций. При этом наибольшим потенциалом роста цен обладают муниципалитеты в Новой Москве, куда будет проложена Троицкая линия, считает руководитель "ЦИАН.Аналитики" Алексей Попов. "Исходно там невысокий уровень цен (около 200 тыс. руб. за 1 кв. м), а появление метро с высокой вероятностью приведет к их росту на стандартные 10–12% относительно общегородского уровня цен. Наибольший потенциал роста цены мы видим у городского поселения Троицк", — сказал Алексей Попов.
С тем, что перспективны в первую очередь те локации Новой Москвы, где планируется открытие станций метро, согласна и исполнительный директор компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Татьяна Подкидышева. "В первую очередь, конечно, Новая Москва, где к 2025 году намечен запуск первой очереди Троицкой линии в поселениях Сосенское и Мосрентген. Это позволит создать более удобные и альтернативные варианты маршрутов для жителей", — пояснила эксперт. К потенциально перспективным районам относится и Бирюлево, до которого также планируется проложить радиальную ветку с десятью станциями, добавила она.
Руководитель офисов "Митино" и "Крылатское" компании "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенкова считает перспективными для покупки жилья удаленные локации Рублево-Архангельской линии, которая будет начинаться от станции "Шелепиха" и заканчиваться "Ильинской". То есть линия протянется от Москва-Сити до усадьбы "Архангельское" через районы Хорошевский, Мневники, Строгино и Рублево. Далее ветка пойдет от ТТК и выйдет за пределы МКАД. "Здесь можно выбрать вариант от новостройки в районе будущей станции "Звенигородская" (например, студию комфорт-класса от 11,7 млн руб.) до квартиры в поселке Архангельское (например, однушка здесь стоит 6 млн руб.), — приводит возможные варианты Наталия Борзенкова. "Также можно рассмотреть Красногорск в части Ильинского шоссе или кластер "СберСити". Именно вдоль этой ветки есть широкий выбор жилья на текущий момент", — добавила она.
Новая Москва — возможность использовать льготную ипотеку
Локации Новой Москвы, помимо того что там планируется открытие новых станций метро, эксперты называют привлекательными из-за более низкой стоимости жилья, что дает возможность использовать льготную ипотеку на новостройки. В конце прошлого года сумму кредита по программе снизили до 6 млн руб.
По оценкам bnMAP.pro, сейчас лишь 5% предложения в Старой Москве подпадают под льготную ипотеку, в то время как в Новой Москве такого предложения около 32%, или 7,2 тыс. лотов. "Поэтому в Новую Москву постепенно перетекает спрос покупателей комфорт-класса, которые хотят воспользоваться льготной ипотекой", — отметила основатель компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Средняя цена "квадрата" новостроек в старых границах Москвы в феврале составляет 538 тыс. руб., а в Новой Москве — в два раза ниже, 259,5 тыс. руб., следует из данных bnMAP.pro. Минимальные цены — в жилых комплексах в Троицком округе, в поселении Первомайское цена за "квадрат" в новостройках начинается от 117,1 тыс. руб.
Районы, прилегающие к станциям МЦД
Перспективными с точки зрения покупки жилья в 2024 году эксперты считают районы, которые прилегают к станциям московских скоростных диаметров. "Чем ближе к дате открытия новых станций, тем больше в этих районах вырастут цены на недвижимость. Только за полтора-два года с момента запуска новой транспортной сети стоимость увеличилась в среднем на 15–20%. Например, аналогичную тенденцию мы уже наблюдали в Некрасовке, Реутове и Люберцах", — отметила Татьяна Подкидышева.
В прошлом году было запущено движение по двум диаметрам — МЦД-3 и МЦД-4. До окончательного завершения проекта (запуска всех пересадочных узлов, полного обновления подвижного состава, налаживания четкого движения с тактовым расписанием) в районах, прилегающим к станциям, сохраняется потенциал роста цен на жилье, считает Алексей Попов. "Наибольший рост цены в пределах Москвы рядом со станциями МЦД возможен в районах, прилегающих к станции Крюково в Зеленограде (Крюково, Силино и Старое Крюково) — плюс 5–7 п.п. от общегородского уровня", — указал эксперт. По оценкам ЦИАН, сейчас стоимость "квадрата" готового жилья в этих локациях варьируется от 226 тыс. до 235 тыс. руб.
Ирина Доброхотова среди перспективных локаций также назвала Зеленоград. По данным bnMAP.pro, здесь зафиксирована минимальная цена квадратного метра среди новостроек Старой Москвы — 251,7 тыс. руб. При этом за год стоимость выросла на 29%, так как в локации наблюдается дефицит предложения — около 450 лотов. "Еще в Зеленограде находится особая экономическая зона, в которую привлекают технических специалистов с высокой квалификацией, это тоже может повысить локальный спрос", — добавила Доброхотова.
Кроме того, при запуске МЦД-5 улучшится транспортная доступность районов Даниловский, Лосиноостровский, Москворечье-Сабурово, Нагатино-Садовники, Царицыно и Ярославский, продолжила исполнительный директор "НДВ Супермаркет Недвижимости". "Так, у районов Лосиноостровский и Ярославский на сегодняшний день вообще нет собственной станции. Средняя стоимость метра на вторичном рынке в данных районах составляет 296 тыс. и 284,7 тыс. руб. соответственно", — отметила эксперт. Появление новых станций повысит привлекательность локаций, добавила она.
Перспективные и недооцененные
Привлекательным для покупки жилья в 2024 году эксперты называют поселок Северный в СВАО. "Самым недооцененным районом Москвы я считаю поселок Северный. Квадратный метр новостроек в этой локации обойдется в среднем в 289,2 тыс. руб. При этом в прошлом году здесь открылась станция метро "Физтех" и сейчас активно развивается научно-образовательный кластер МФТИ", — сказал управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. По его словам, Северный потенциально привлекателен для инвесторов-рантье — жилье здесь может пользоваться спросом у молодых семей, IT-специалистов и начинающих ученых из-за близости кластера. При этом относительно низкий порог входа гарантирует быструю окупаемость жилья — за семь-восемь лет против стандартных 10–12 лет, указал он.
Перспективным управляющий директор компании "Метриум" назвал и район Преображенское в ВАО, где средняя цена "квадрата" сейчас составляет 471,2 тыс. руб. "Это первая локация с премиальным жильем на востоке Москвы. Она окружена зелеными зонами (Сокольники, ВДНХ, Измайловский парк), здесь находятся набережная реки Яузы, множество знаковых объектов спортивной инфраструктуры", — пояснил эксперт.
Среди районов с более высоким ценником Руслан Сырцов также выделил Хорошевский (САО) на территории "Большого Сити" с ценой "квадрата" 517,7 тыс. руб. Расположенный здесь Ленинградский проспект дает возможность добраться до центра столицы и ТТК за 15 минут, до аэропорта Шереметьево — за 20 минут. Локация отличается развитой рекреационной, спортивной, коммерческой инфраструктурой, пояснил он. "В Преображенском и Хорошевском районе рост цен может составить 10–15% за год, что превысит среднюю динамику по Москве" — указал эксперт.
Единичное предложение в классе и дефицит нового предложения
Интересными, по мнению экспертов, могут быть районы, где сфокусировано жилье одного класса, но есть единичные проекты классом ниже. "За счет окружения, а также если проект качественный, в будущем цена такого предложения может подрасти", — пояснила основатель "Бест-Новостроя". "Например, единичный проект комфорт-класса есть в Марьиной Роще — за год прирост средней цены метра в комфорт-классе по району составил, по данным bnMAP.pro, 67,3%, до 398,5 тыс. руб. Примерно такая же ситуация в Сокольниках, где экспонируется лишь один объект комфорт-класса и за год средняя цена метра этого класса выросла на 52%, до 371,1 тыс. руб.", — привела примеры она.
Также можно рассмотреть локации с потенциалом опережающего роста цен в новостройках. Стоит отслеживать появление новых проектов в районах Ясенево, Строгино, Крылатское, добавил руководитель "ЦИАН.Аналитики". "Это крупные спальные районы Москвы с развитой инфраструктурой, где давно не строили новые ЖК", — указал он. По оценкам ЦИАН, сейчас средняя цена квадрата вторичного жилья в Крылатском составляет 350 тыс. руб., в Строгино — 334 тыс. руб., а в Ясенево — 283 тыс. руб.
Востребованные среди покупателей
При выборе квартиры комфорт-класса для инвестиций можно смотреть на востребованность района среди потребителей в определенных округах, добавила Татьяна Подкидышева. По данным "НДВ Супермаркет Недвижимости", по итогам 2023 года самыми популярными районами для покупки жилья стали ЮВАО и ЗАО. В ЮВАО наиболее востребованные районы Люблино, Нижегородский и Южнопортовый. "В этих районах потребители покупают и для себя, и для инвестиций. Средняя цена квадратного метра в них составляет 277–377 тыс. руб. За год средняя цена квадратного метра в ЮВАО в комфорт-классе выросла на 21,2%, что на 3% выше, чем в среднем по рынку", — отметила эксперт.
В ЗАО востребованными стали Очаково-Матвеевское и Солнцево, продолжила она. Эти районы также обладают всеми характеристиками как для инвестиций, так и для собственного проживания. Средняя цена квадратного метра здесь составляет 303–393 тыс. руб. За год средняя цена квадратного метра в ЗАО в комфорт-классе выросла на 25,7%, что на 8% выше, чем в среднем по рынку, пояснила исполнительный директор "НДВ Супермаркет Недвижимости".
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.
Автор Наталия Густова