В условиях высокой ключевой ставки, отмены льготной ипотеки с господдержкой и регулярного повышения цен на жилье покупатели начинают искать новые возможности и неочевидные решения для получения жилищного кредита по более выгодным условиям. Как можно снизить ставку и платежи по ипотеке, разбирался «Ъ-Review».
По данным «Дом.РФ» на начало июля, средняя ставка по ипотечным кредитам на новостройки в крупнейших российских банках выросла до 19,46%. Одновременно ужесточились условия выдачи ипотеки: для получения кредита требуется больший первоначальный взнос и уровень платежеспособности заемщика.
В результате, если покупатель недвижимости не попадает под требования оставшихся льготных программ, таких, например, как семейная, дальневосточная, сельская или IT-ипотека, он сталкивается с поиском неочевидных подходов к снижению ипотечной ставки. Среди таких решений эксперты называют имущественный вычет, рефинансирование, сниженную ставку для зарплатных клиентов банка и др.
Деньги в одной корзине
Распространенной практикой на ипотечном рынке является скидка для зарплатного клиента. Ее размер существенно варьируется от банка к банку: например, в банке «Дом.РФ» скидка составляет 0,2 процентного пункта (п. п.), в МКБ и ТКБ — 0,3 п. п., ВТБ — 0,3–0,4 п. п., Абсолют-банке — 0,5 п. п., скидка может составить до 1 п. п. в Сбербанке и 1,3 п. п. в Газпромбанке.
«Для зарплатных клиентов банки традиционно предлагают не только более низкий процент, но и часто увеличивают размер максимально возможной суммы кредита,— отмечает заместитель директора департамента по развитию премиального сегмента, инвестиционных и ипотечных продаж ПСБ Марина Заботина.— Это связано с тем, что банк может с высокой степенью точности оценить платежеспособность зарплатных клиентов, поскольку, обслуживая зарплатные счета, видит регулярность поступлений и уровень доходов таких клиентов». В самом ПСБ по сниженной ставке выдают ипотеку сотрудникам предприятий, обслуживающихся в рамках зарплатных проектов, а также сотрудникам оборонно-промышленного комплекса, бюджетной сферы, говорит Марина Заботина. «Скидки по ипотечным кредитам устанавливаются индивидуально и зависят от долговой нагрузки и уровня дохода каждого конкретного клиента»,— поясняет она.
Скидки для отдельных категорий клиентов есть и у банка «Дом.РФ»: там действует специальная программа для работников системы здравоохранения, запущенная в «ковидный» 2020 год. Ею могут воспользоваться сотрудники как государственных, так и частных медучреждений, вне зависимости от категорий и наличия высшего медицинского образования.
Первоначальный взнос поможет не всегда
В оценке роли первоначального взноса на кредитную ставку мнения участников рынка расходятся. Основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова отмечает, что аккумулирование большего первоначального взноса позволяет сократить размер кредита и платить по нему меньшие проценты. «Но нужно крайне внимательно относиться к тем средствам, с помощью которых формируется первоначальный взнос. Власти совершенно заслуженно были против двойного-тройного кредитования, когда для формирования первоначального взноса использовались потребительские и другие виды кредитов. Это дает очень большую нагрузку на семейный бюджет, особенно в условиях высокой ключевой ставки»,— предупреждает она.
Отдельные банки действительно предлагают снижение процентной ставки при высоком первоначальном взносе, однако, как отмечает директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич, большинство банков ушли от связи размера взноса со ставкой по ипотеке, поскольку экономически это нецелесообразно. Разница в риске между ипотекой со взносом в 20% и 50% может составлять от 0,2 до 0,5 п. п. в зависимости от программы ипотечного кредитования, поясняет он: «При этом у клиентов с высоким первоначальным взносом есть тенденция к более быстрому досрочному погашению ипотеки, а это, в свою очередь, не позволяет амортизировать в полной мере расходы на выдачу кредита». Например, как пояснили в Газпромбанке, в настоящее время размер первоначального взноса не влияет на размер ставки по кредиту. Аналогичные условия действуют в ТКБ.
Скидку до 1,5 п. п. могут получить клиенты Сбербанка при первоначальном взносе в 20–30% стоимости жилья. Кроме того, отметили там, банк суммирует скидки: таким образом, к скидке за получение зарплаты и повышенный первоначальный взнос также можно получить снижение ставки в размере 1 п. п. за оформление пакета услуг «Домклик Плюс», а также по 0,3 п. п. при использовании сервиса «Регистрация и расчеты» и покупке квартиры на «Домклик». В МКБ при первоначальном взносе в 20–30% ставка понижается на 0,4 п. п., а при взносе выше 30% — на 0,6 п. п., отмечает директор департамента ипотечного кредитования МКБ Алексей Просвирин. «То есть при первоначальном взносе в 20–30% ставка может составить 19,25% и 19,15% при первоначальном взносе больше 30%, что ниже ставки в 20%, которую предлагают в среднем по рынку»,— говорит он.
Транши и субсидии
Еще одна возможность взять жилищный кредит по низким ставкам — это воспользоваться траншевой ипотекой или субсидируемой ипотекой от застройщика.
Суть траншевой ипотеки заключается в оплате частями: первую из них надо погасить сразу после заключения долевого участия, вторую (основную) — после ввода дома в эксплуатацию. При этом первая часть оплаты может быть символической, например, один рубль или сто рублей, объясняет коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. Основной кредит заемщик начинает выплачивать только после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, пока дом строится, платежей фактически нет, зато есть возможность подкопить денег на будущие выплаты по кредиту или продолжать снимать жилье.
Как отмечает господин Белокуров, если покупатель продаст старую квартиру после получения в собственность нового жилья, то сможет досрочно погасить часть кредита, вновь снижая ипотечную нагрузку. Однако если покупатель снимает квартиру, то в числе минусов траншевой ипотеки — более высокий средний процент по сравнению с рыночными программами. Впрочем, этот фактор может нивелироваться за счет экономии на аренде жилья.
В случае субсидируемой ипотеки застройщики сами оплачивают часть кредита покупателей. Механизм прост: банк выдает заемщику ипотеку по сниженной ставке, а девелопер предоставляет банку субсидии в качестве возмещения недополученных доходов. Льготная ставка может быть предоставлена на первые годы выплаты, а может сохраняться на весь период кредитования.
«Главное преимущество субсидированной ипотеки в том, что переплата значительно меньше, чем при обычном кредите. Однако стоимость квартиры будет отличаться от базовой на размер комиссии банку — иногда разница составляет до 25%. К тому же меняются требования к первоначальному взносу: в некоторых случаях он увеличивается до 50% от стоимости жилья»,— предупреждает господин Белокуров.
Чтобы понять, нужна ли покупателю такая опция, в «Яндекс Недвижимости» рекомендуют просчитать реальную стоимость кредита при субсидируемой ипотеке и без нее (в банке предоставляют такие данные). «Главное — решить, что важнее: комфортная ставка или цена жилья. Как правило, тем заемщикам, которые рассчитывают погашать кредит долго, важнее размер платежей, чем стоимость недвижимости»,— делится Евгений Белокуров.
Скидки за залог
Еще один способ снизить ставку по ипотеке — предоставить банку поручителя или залог. Платежеспособность и дееспособность поручителя должны быть документально подтверждены; он должен быть гражданином России с хорошей кредитной историей и до 70 лет. Если у покупателя есть кандидат, который соответствует этим требованиям и готов взять на себя кредитное бремя, это будет плюсом для банка, говорят в «Яндекс Недвижимости».
Залогом же может стать квартира, дом, автомобиль или другие ценности. Однако пока кредит не погашен, на залог будет наложен ряд ограничений: ни продать, ни подарить. А если клиент не платит по своим обязательствам, залог изымается и реализуется банком.
Учитывая, что доля просроченных кредитов медленно, но растет, на рынке также появляются квартиры, владельцы которых предпочитают избавиться от кредитной недвижимости. Одна из опций их приобретения — у кредитной организации. В таком случае невыполненные обязательства переходят к новому владельцу, в том числе штрафные санкции за просрочки платежей, однако перепродажа ипотеки от банков проходит по проценту кредита, который был установлен при покупке жилья. Например, ставка может быть меньше 5%, если квартира была приобретена по семейной ипотеке в 2021 году, говорит господин Белокуров.
Какие еще есть опции у покупателей
Дополнительно банки могут предоставлять скидку за быстрый выход на сделку — в течение 30 дней (у МКБ она может составить 0,5 п. п. для сделок на вторичном рынке жилья). В ВТБ можно получить скидку в 0,2 п. п. при крупном размере кредита: от 25 млн руб.— в Москве, Санкт-Петербурге и областях, от 10 млн руб.— в остальных регионах, а также 0,3 п. п. — при использовании сервисов безопасных расчетов, электронной регистрации на сделке.
При оформлении ипотеки, не входящей в госпрограммы, процентные ставки, как правило, идентичны как для первичного, так и вторичного рынков. Но в некоторых случаях можно встретить разницу. Как рассказал вице-президент банка «Дом.РФ» Кирилл Варенцов, разница между ставками по рыночным продуктам на первичном и вторичном рынках составляет 0,4 п. п. По его словам, в сегменте новостроек кредит можно взять по ставке от 18,3% с учетом скидки в размере 0,1 п. п. при покупке квартиры в доме, строящемся при проектном финансировании банка.
Однако если нет субсидии от застройщика, то ставки примерно одинаковые, поясняет Виталий Костюкевич, хотя есть разница в риске между новостройкой и «вторичкой» в примерно 0,4–0,6 п. п. «На вторичном рынке риски для банков выше, поскольку и профиль клиентов другой, и есть риски по самому объекту: и в части завышения стоимости, и в части состояния самого объекта, которые не всегда покрываются страхованием»,— уточняет банкир.
Периодически банки устраивают временные акции или возможность получения бонусов — например, по программам кешбэка. У Сбербанка, как сообщили там, до 31 августа 2024 года можно получить возврат бонусами «СберСпасибо» до 5% от стоимости купленной квартиры в новостройке от застройщиков—партнеров банка.
Также у некоторых банков есть «Зеленая ипотека»: согласно определению ЦБ, это субсидированная покупка жилья у тех девелоперов, которые внедрили экологичный и энергоэффективный подход к строительству жилья. Чтобы попасть под условия программы, жилые комплексы должны соответствовать классам энергоэффективности А, А+, А++ (класс указан в проектной декларации дома). Для таких вариантов предусмотрена скидка по процентной ставке на весь срок кредита.
Кроме того, на финальный процент могут повлиять:
электронная регистрация сделки;
официально подтвержденный доход; если покупатель не может предоставить 2-НДФЛ, а приносит справку по форме банка или выписку по счету, то ставку могут увеличить;
страхование; в данном случае речь идет не об обязательном, а о тех видах, которые оформляются по желанию клиента. Отказ от приобретения рекомендованной банком страховки приводит к повышению ставки на 1–3 процентных пункта; согласие ее оформить снижает ставку на сопоставимый размер;
покупка низкой ставки; за отдельную плату банки предлагают зафиксировать сниженную ставку по кредиту.
Скидка вместо ипотеки
Старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов уверен, что «время высоких ставок — это повод не посыпать голову пеплом, а торговаться с застройщиком». При этом он рекомендует не просить абстрактную скидку у девелопера, а сразу предлагать свою цену. «Допустим, квартира стоит 17 млн руб. и при первоначальном взносе около 5 млн (30%) необходимо занять 12 млн руб. Если получить у застройщика скидку в размере 1 млн руб., то можно значительно сэкономить на переплате, а в дальнейшем и вовсе рефинансировать кредит по более выгодным условиям»,— рекомендует эксперт.
Ирина Доброхотова также рекомендует «обязательно обращаться в офис продаж к менеджерам и использовать личный контакт, потому что застройщику необходимо продать квартиру и он пойдет навстречу покупателю и предложит ему какие-то неочевидные решения». Кроме того, можно также воспользоваться программами trade-in для аккумулирования первоначального спроса. Такая опция есть у многих застройщиков, и необходимо переговорить с менеджерами, чтобы узнать, есть ли возможность воспользоваться программой и какие преференции она дает у конкретного застройщика. Это может быть, например, скидка на приобретаемую квартиру, и тогда появится возможность взять меньший кредит.
По данным «Дом.РФ» на начало июля, средняя ставка по ипотечным кредитам на новостройки в крупнейших российских банках выросла до 19,46%. Одновременно ужесточились условия выдачи ипотеки: для получения кредита требуется больший первоначальный взнос и уровень платежеспособности заемщика.
В результате, если покупатель недвижимости не попадает под требования оставшихся льготных программ, таких, например, как семейная, дальневосточная, сельская или IT-ипотека, он сталкивается с поиском неочевидных подходов к снижению ипотечной ставки. Среди таких решений эксперты называют имущественный вычет, рефинансирование, сниженную ставку для зарплатных клиентов банка и др.
Деньги в одной корзине
Распространенной практикой на ипотечном рынке является скидка для зарплатного клиента. Ее размер существенно варьируется от банка к банку: например, в банке «Дом.РФ» скидка составляет 0,2 процентного пункта (п. п.), в МКБ и ТКБ — 0,3 п. п., ВТБ — 0,3–0,4 п. п., Абсолют-банке — 0,5 п. п., скидка может составить до 1 п. п. в Сбербанке и 1,3 п. п. в Газпромбанке.
«Для зарплатных клиентов банки традиционно предлагают не только более низкий процент, но и часто увеличивают размер максимально возможной суммы кредита,— отмечает заместитель директора департамента по развитию премиального сегмента, инвестиционных и ипотечных продаж ПСБ Марина Заботина.— Это связано с тем, что банк может с высокой степенью точности оценить платежеспособность зарплатных клиентов, поскольку, обслуживая зарплатные счета, видит регулярность поступлений и уровень доходов таких клиентов». В самом ПСБ по сниженной ставке выдают ипотеку сотрудникам предприятий, обслуживающихся в рамках зарплатных проектов, а также сотрудникам оборонно-промышленного комплекса, бюджетной сферы, говорит Марина Заботина. «Скидки по ипотечным кредитам устанавливаются индивидуально и зависят от долговой нагрузки и уровня дохода каждого конкретного клиента»,— поясняет она.
Скидки для отдельных категорий клиентов есть и у банка «Дом.РФ»: там действует специальная программа для работников системы здравоохранения, запущенная в «ковидный» 2020 год. Ею могут воспользоваться сотрудники как государственных, так и частных медучреждений, вне зависимости от категорий и наличия высшего медицинского образования.
Первоначальный взнос поможет не всегда
В оценке роли первоначального взноса на кредитную ставку мнения участников рынка расходятся. Основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова отмечает, что аккумулирование большего первоначального взноса позволяет сократить размер кредита и платить по нему меньшие проценты. «Но нужно крайне внимательно относиться к тем средствам, с помощью которых формируется первоначальный взнос. Власти совершенно заслуженно были против двойного-тройного кредитования, когда для формирования первоначального взноса использовались потребительские и другие виды кредитов. Это дает очень большую нагрузку на семейный бюджет, особенно в условиях высокой ключевой ставки»,— предупреждает она.
Отдельные банки действительно предлагают снижение процентной ставки при высоком первоначальном взносе, однако, как отмечает директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич, большинство банков ушли от связи размера взноса со ставкой по ипотеке, поскольку экономически это нецелесообразно. Разница в риске между ипотекой со взносом в 20% и 50% может составлять от 0,2 до 0,5 п. п. в зависимости от программы ипотечного кредитования, поясняет он: «При этом у клиентов с высоким первоначальным взносом есть тенденция к более быстрому досрочному погашению ипотеки, а это, в свою очередь, не позволяет амортизировать в полной мере расходы на выдачу кредита». Например, как пояснили в Газпромбанке, в настоящее время размер первоначального взноса не влияет на размер ставки по кредиту. Аналогичные условия действуют в ТКБ.
Скидку до 1,5 п. п. могут получить клиенты Сбербанка при первоначальном взносе в 20–30% стоимости жилья. Кроме того, отметили там, банк суммирует скидки: таким образом, к скидке за получение зарплаты и повышенный первоначальный взнос также можно получить снижение ставки в размере 1 п. п. за оформление пакета услуг «Домклик Плюс», а также по 0,3 п. п. при использовании сервиса «Регистрация и расчеты» и покупке квартиры на «Домклик». В МКБ при первоначальном взносе в 20–30% ставка понижается на 0,4 п. п., а при взносе выше 30% — на 0,6 п. п., отмечает директор департамента ипотечного кредитования МКБ Алексей Просвирин. «То есть при первоначальном взносе в 20–30% ставка может составить 19,25% и 19,15% при первоначальном взносе больше 30%, что ниже ставки в 20%, которую предлагают в среднем по рынку»,— говорит он.
Транши и субсидии
Еще одна возможность взять жилищный кредит по низким ставкам — это воспользоваться траншевой ипотекой или субсидируемой ипотекой от застройщика.
Суть траншевой ипотеки заключается в оплате частями: первую из них надо погасить сразу после заключения долевого участия, вторую (основную) — после ввода дома в эксплуатацию. При этом первая часть оплаты может быть символической, например, один рубль или сто рублей, объясняет коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. Основной кредит заемщик начинает выплачивать только после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, пока дом строится, платежей фактически нет, зато есть возможность подкопить денег на будущие выплаты по кредиту или продолжать снимать жилье.
Как отмечает господин Белокуров, если покупатель продаст старую квартиру после получения в собственность нового жилья, то сможет досрочно погасить часть кредита, вновь снижая ипотечную нагрузку. Однако если покупатель снимает квартиру, то в числе минусов траншевой ипотеки — более высокий средний процент по сравнению с рыночными программами. Впрочем, этот фактор может нивелироваться за счет экономии на аренде жилья.
В случае субсидируемой ипотеки застройщики сами оплачивают часть кредита покупателей. Механизм прост: банк выдает заемщику ипотеку по сниженной ставке, а девелопер предоставляет банку субсидии в качестве возмещения недополученных доходов. Льготная ставка может быть предоставлена на первые годы выплаты, а может сохраняться на весь период кредитования.
«Главное преимущество субсидированной ипотеки в том, что переплата значительно меньше, чем при обычном кредите. Однако стоимость квартиры будет отличаться от базовой на размер комиссии банку — иногда разница составляет до 25%. К тому же меняются требования к первоначальному взносу: в некоторых случаях он увеличивается до 50% от стоимости жилья»,— предупреждает господин Белокуров.
Чтобы понять, нужна ли покупателю такая опция, в «Яндекс Недвижимости» рекомендуют просчитать реальную стоимость кредита при субсидируемой ипотеке и без нее (в банке предоставляют такие данные). «Главное — решить, что важнее: комфортная ставка или цена жилья. Как правило, тем заемщикам, которые рассчитывают погашать кредит долго, важнее размер платежей, чем стоимость недвижимости»,— делится Евгений Белокуров.
Скидки за залог
Еще один способ снизить ставку по ипотеке — предоставить банку поручителя или залог. Платежеспособность и дееспособность поручителя должны быть документально подтверждены; он должен быть гражданином России с хорошей кредитной историей и до 70 лет. Если у покупателя есть кандидат, который соответствует этим требованиям и готов взять на себя кредитное бремя, это будет плюсом для банка, говорят в «Яндекс Недвижимости».
Залогом же может стать квартира, дом, автомобиль или другие ценности. Однако пока кредит не погашен, на залог будет наложен ряд ограничений: ни продать, ни подарить. А если клиент не платит по своим обязательствам, залог изымается и реализуется банком.
Учитывая, что доля просроченных кредитов медленно, но растет, на рынке также появляются квартиры, владельцы которых предпочитают избавиться от кредитной недвижимости. Одна из опций их приобретения — у кредитной организации. В таком случае невыполненные обязательства переходят к новому владельцу, в том числе штрафные санкции за просрочки платежей, однако перепродажа ипотеки от банков проходит по проценту кредита, который был установлен при покупке жилья. Например, ставка может быть меньше 5%, если квартира была приобретена по семейной ипотеке в 2021 году, говорит господин Белокуров.
Какие еще есть опции у покупателей
Дополнительно банки могут предоставлять скидку за быстрый выход на сделку — в течение 30 дней (у МКБ она может составить 0,5 п. п. для сделок на вторичном рынке жилья). В ВТБ можно получить скидку в 0,2 п. п. при крупном размере кредита: от 25 млн руб.— в Москве, Санкт-Петербурге и областях, от 10 млн руб.— в остальных регионах, а также 0,3 п. п. — при использовании сервисов безопасных расчетов, электронной регистрации на сделке.
При оформлении ипотеки, не входящей в госпрограммы, процентные ставки, как правило, идентичны как для первичного, так и вторичного рынков. Но в некоторых случаях можно встретить разницу. Как рассказал вице-президент банка «Дом.РФ» Кирилл Варенцов, разница между ставками по рыночным продуктам на первичном и вторичном рынках составляет 0,4 п. п. По его словам, в сегменте новостроек кредит можно взять по ставке от 18,3% с учетом скидки в размере 0,1 п. п. при покупке квартиры в доме, строящемся при проектном финансировании банка.
Однако если нет субсидии от застройщика, то ставки примерно одинаковые, поясняет Виталий Костюкевич, хотя есть разница в риске между новостройкой и «вторичкой» в примерно 0,4–0,6 п. п. «На вторичном рынке риски для банков выше, поскольку и профиль клиентов другой, и есть риски по самому объекту: и в части завышения стоимости, и в части состояния самого объекта, которые не всегда покрываются страхованием»,— уточняет банкир.
Периодически банки устраивают временные акции или возможность получения бонусов — например, по программам кешбэка. У Сбербанка, как сообщили там, до 31 августа 2024 года можно получить возврат бонусами «СберСпасибо» до 5% от стоимости купленной квартиры в новостройке от застройщиков—партнеров банка.
Также у некоторых банков есть «Зеленая ипотека»: согласно определению ЦБ, это субсидированная покупка жилья у тех девелоперов, которые внедрили экологичный и энергоэффективный подход к строительству жилья. Чтобы попасть под условия программы, жилые комплексы должны соответствовать классам энергоэффективности А, А+, А++ (класс указан в проектной декларации дома). Для таких вариантов предусмотрена скидка по процентной ставке на весь срок кредита.
Кроме того, на финальный процент могут повлиять:
электронная регистрация сделки;
официально подтвержденный доход; если покупатель не может предоставить 2-НДФЛ, а приносит справку по форме банка или выписку по счету, то ставку могут увеличить;
страхование; в данном случае речь идет не об обязательном, а о тех видах, которые оформляются по желанию клиента. Отказ от приобретения рекомендованной банком страховки приводит к повышению ставки на 1–3 процентных пункта; согласие ее оформить снижает ставку на сопоставимый размер;
покупка низкой ставки; за отдельную плату банки предлагают зафиксировать сниженную ставку по кредиту.
Скидка вместо ипотеки
Старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов уверен, что «время высоких ставок — это повод не посыпать голову пеплом, а торговаться с застройщиком». При этом он рекомендует не просить абстрактную скидку у девелопера, а сразу предлагать свою цену. «Допустим, квартира стоит 17 млн руб. и при первоначальном взносе около 5 млн (30%) необходимо занять 12 млн руб. Если получить у застройщика скидку в размере 1 млн руб., то можно значительно сэкономить на переплате, а в дальнейшем и вовсе рефинансировать кредит по более выгодным условиям»,— рекомендует эксперт.
Ирина Доброхотова также рекомендует «обязательно обращаться в офис продаж к менеджерам и использовать личный контакт, потому что застройщику необходимо продать квартиру и он пойдет навстречу покупателю и предложит ему какие-то неочевидные решения». Кроме того, можно также воспользоваться программами trade-in для аккумулирования первоначального спроса. Такая опция есть у многих застройщиков, и необходимо переговорить с менеджерами, чтобы узнать, есть ли возможность воспользоваться программой и какие преференции она дает у конкретного застройщика. Это может быть, например, скидка на приобретаемую квартиру, и тогда появится возможность взять меньший кредит.