Ситуация повлияет не только на самих застройщиков, которые имеют участки под строительство апартаментов. Она отразится на всех покупателях новостроек, поскольку снижению цен не способствует. А также затронет рынок аренды жилья в целом
Апартаментов в Москве становится все меньше. За первые восемь месяцев 2024 года количество выведенных на рынок новых проектов квазижилья сократилось в 4,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — с девяти до двух.
В статистике ввода в эксплуатацию ситуация в столице изменилась пока не столь заметно. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), с начала года в столице уже сдали 17 корпусов с апартаментами от 14 застройщиков (за весь 2023 год — 22 здания от 13 застройщиков). Но со временем эти изменения отразятся и на объеме ввода проектов. Как утверждают застройщики, новые проекты апартаментов на рынок Москвы выйдут едва ли, а ныне возводимые комплексы достроят с большими сложностями.
Рассказываем, как это повлияет на рынок недвижимости.
Как возможное исчезновение апартаментов в Москве отразится на покупателях
Несмотря на неопределенный правовой статус, апартаменты остаются востребованным продуктом. "В июле 2024 года на первичном рынке Москвы было реализовано 535 апартаментов. Год к году спрос вырос на 12,2%, за месяц — на 17,1%. Доля апартаментов в общем числе сделок в новостройках достигла 7,6% против 6,1% годом ранее", — говорит управляющий директор агентства недвижимости "Метриум" Руслан Сырцов.
Спрос поддерживается предложением. По данным аналитического сервиса bnMAP.pro, сейчас доля апартаментов составляет 14–15% от общего объема предложений на первичном рынке. Если апартаменты исчезнут, весь спрос перейдет на жилые новостройки, полагает основатель агентства недвижимости "Бест-Новострой" и платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Снижению цен на новостройки это способствовать не будет, считает эксперт.
Возможное исчезновение апартаментов также повлияет на рынок аренды. "На фоне роста цен на новостройки уже несколько лет растет спрос на качественное арендное жилье. И по большей части этот растущий спрос удовлетворяется сегодня именно за счет притока на рынок апартаментов, поскольку они идеально подходят под сдачу. Получается, что после реализации всего текущего объема апартаментов рынок аренды также потенциально недополучит десятки тысяч квадратных метров", — отмечает генеральный директор ГК "Основа" Александр Ручьев.
Но есть в возможном исчезновении апартаментов и плюсы. "Если они исчезнут, это будет честно", — считает президент Национального объединения застройщиков (НОЗА), председатель комиссии по жилищной политике Российского союза промышленников (РСПП) Леонид Казинец. По его словам, для проживания все же предназначено именно жилье, а офисы и прочая коммерческая недвижимость — для других целей. Именно так нежилую недвижимость и нужно использовать, поясняет эксперт.
Что станут делать застройщики апартаментов
Если апартаменты строить в Москве запретят, вариантов у застройщиков останется немного: либо реализовывать на площадке тот вид недвижимости, для которого она и предназначена по документам, либо менять вид разрешенного использования (ВРИ) на жилье, либо продавать участок тому, кто знает, что с ним делать.
Реализация коммерческой застройки вместо апартаментов выгодна, если участок находится за пределами Третьего транспортного кольца и предназначен для размещения объектов, предполагающих создание мест приложения труда, объясняет директор департамента земельных проектов компании NF Group Максим Чернядьев. "В этом случае можно получить льготы на оплату изменения ВРИ для других своих проектов. Это особенно актуально в условиях дефицита качественных офисных площадей и растущего спроса на многофункциональные комплексы", — уточняет он.
"Менять вид разрешенного использования земельного участка на жилое выгодно тогда, когда он обладает высокими качественными характеристиками и потенциальным спросом на квартиры в данной локации", — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Чегодаева. По этому пути пошли уже несколько застройщиков, однако такой путь не всегда подходит инвесторам. "Часть площадок, на которых еще пару лет назад могли бы появиться апартаменты, просто не предполагает строительство жилья. По части площадок затраты на изменение ВРИ настолько существенны, что экономики в этих проектах просто нет", — на условиях анонимности пояснил топ-менеджер одной девелоперской компании, строящей апартаменты.
Даже если город готов согласовать изменение ВРИ на жилое, это не всегда поможет, добавляют эксперты. "Чтобы привести объект в соответствие с жилым назначением, в нем много чего предстоит переделывать. Например, объединять соседние апартаменты, чтобы попасть в норму инсоляции по жилью; вписываться в новые нормативы по минимальной площади квартир, которые вступили в силу с 1 августа; увеличивать количество парковочных мест; строить дополнительную инфраструктуру. Но это технически не всегда возможно, особенно если здание частично уже возведено", — говорит Станислав Сагирян, генеральный директор компании "РКС Девелопмент".
"Если участок не подходит для размещения жилья или объектов мест приложения труда, застройщику стоит рассмотреть возможность продажи проекта в текущем состоянии и без дополнительных вложений. Это может быть выгодным решением, если на рынке есть покупатели, заинтересованные в проекте "как есть". Продажа участка может освободить средства для инвестирования в более перспективные проекты, которые соответствуют стратегическим целям компании и текущей рыночной конъюнктуре", — считают в NF Group.
Апартаментов в Москве становится все меньше. За первые восемь месяцев 2024 года количество выведенных на рынок новых проектов квазижилья сократилось в 4,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — с девяти до двух.
В статистике ввода в эксплуатацию ситуация в столице изменилась пока не столь заметно. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), с начала года в столице уже сдали 17 корпусов с апартаментами от 14 застройщиков (за весь 2023 год — 22 здания от 13 застройщиков). Но со временем эти изменения отразятся и на объеме ввода проектов. Как утверждают застройщики, новые проекты апартаментов на рынок Москвы выйдут едва ли, а ныне возводимые комплексы достроят с большими сложностями.
Рассказываем, как это повлияет на рынок недвижимости.
Как возможное исчезновение апартаментов в Москве отразится на покупателях
Несмотря на неопределенный правовой статус, апартаменты остаются востребованным продуктом. "В июле 2024 года на первичном рынке Москвы было реализовано 535 апартаментов. Год к году спрос вырос на 12,2%, за месяц — на 17,1%. Доля апартаментов в общем числе сделок в новостройках достигла 7,6% против 6,1% годом ранее", — говорит управляющий директор агентства недвижимости "Метриум" Руслан Сырцов.
Спрос поддерживается предложением. По данным аналитического сервиса bnMAP.pro, сейчас доля апартаментов составляет 14–15% от общего объема предложений на первичном рынке. Если апартаменты исчезнут, весь спрос перейдет на жилые новостройки, полагает основатель агентства недвижимости "Бест-Новострой" и платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Снижению цен на новостройки это способствовать не будет, считает эксперт.
Возможное исчезновение апартаментов также повлияет на рынок аренды. "На фоне роста цен на новостройки уже несколько лет растет спрос на качественное арендное жилье. И по большей части этот растущий спрос удовлетворяется сегодня именно за счет притока на рынок апартаментов, поскольку они идеально подходят под сдачу. Получается, что после реализации всего текущего объема апартаментов рынок аренды также потенциально недополучит десятки тысяч квадратных метров", — отмечает генеральный директор ГК "Основа" Александр Ручьев.
Но есть в возможном исчезновении апартаментов и плюсы. "Если они исчезнут, это будет честно", — считает президент Национального объединения застройщиков (НОЗА), председатель комиссии по жилищной политике Российского союза промышленников (РСПП) Леонид Казинец. По его словам, для проживания все же предназначено именно жилье, а офисы и прочая коммерческая недвижимость — для других целей. Именно так нежилую недвижимость и нужно использовать, поясняет эксперт.
Что станут делать застройщики апартаментов
Если апартаменты строить в Москве запретят, вариантов у застройщиков останется немного: либо реализовывать на площадке тот вид недвижимости, для которого она и предназначена по документам, либо менять вид разрешенного использования (ВРИ) на жилье, либо продавать участок тому, кто знает, что с ним делать.
Реализация коммерческой застройки вместо апартаментов выгодна, если участок находится за пределами Третьего транспортного кольца и предназначен для размещения объектов, предполагающих создание мест приложения труда, объясняет директор департамента земельных проектов компании NF Group Максим Чернядьев. "В этом случае можно получить льготы на оплату изменения ВРИ для других своих проектов. Это особенно актуально в условиях дефицита качественных офисных площадей и растущего спроса на многофункциональные комплексы", — уточняет он.
"Менять вид разрешенного использования земельного участка на жилое выгодно тогда, когда он обладает высокими качественными характеристиками и потенциальным спросом на квартиры в данной локации", — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Чегодаева. По этому пути пошли уже несколько застройщиков, однако такой путь не всегда подходит инвесторам. "Часть площадок, на которых еще пару лет назад могли бы появиться апартаменты, просто не предполагает строительство жилья. По части площадок затраты на изменение ВРИ настолько существенны, что экономики в этих проектах просто нет", — на условиях анонимности пояснил топ-менеджер одной девелоперской компании, строящей апартаменты.
Даже если город готов согласовать изменение ВРИ на жилое, это не всегда поможет, добавляют эксперты. "Чтобы привести объект в соответствие с жилым назначением, в нем много чего предстоит переделывать. Например, объединять соседние апартаменты, чтобы попасть в норму инсоляции по жилью; вписываться в новые нормативы по минимальной площади квартир, которые вступили в силу с 1 августа; увеличивать количество парковочных мест; строить дополнительную инфраструктуру. Но это технически не всегда возможно, особенно если здание частично уже возведено", — говорит Станислав Сагирян, генеральный директор компании "РКС Девелопмент".
"Если участок не подходит для размещения жилья или объектов мест приложения труда, застройщику стоит рассмотреть возможность продажи проекта в текущем состоянии и без дополнительных вложений. Это может быть выгодным решением, если на рынке есть покупатели, заинтересованные в проекте "как есть". Продажа участка может освободить средства для инвестирования в более перспективные проекты, которые соответствуют стратегическим целям компании и текущей рыночной конъюнктуре", — считают в NF Group.