Разница в ценах предложения от инвесторов и от застройщиков составляет в среднем 10–15%. Однако дополнительную скидку при переуступке получить проще, утверждают риелторы
Инвесторы стали чаще соглашаться на дополнительные скидки при переуступке квартир в новостройках, утверждают эксперты агентства "Инком-Недвижимость". Разница в стартовых ценах предложения от инвесторов и от застройщиков, как и раньше, составляет 10–15% в пользу инвестиционных квартир. Однако договориться о дополнительных скидках проще при переуступке.
Что такое переуступка прав требования
Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика по ДДУ. Помимо застройщика или девелопера, жилье могут продавать частные инвесторы (физлица) и юрлица, а также паевые фонды. Покупка квартиры в непостроенном доме называется переуступкой прав требования.
Читайте также: Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
Зачем инвесторы дают дополнительные скидки
Несмотря на отмену массовой льготной ипотеки, застройщики не торопятся снижать цены на новостройки. По данным "Яндекс Недвижимости", за последний месяц в среднем по стране цены на первичном рынке снизились лишь на 0,2%. Одну из причин поясняют в "Инком-Недвижимости": у застройщиков сохранились другие инструменты для стимулирования спроса — адресные льготные ипотечные программы (семейная и IT-ипотека), а также собственные инструменты продаж (рассрочка платежа, траншевая ипотека и т. д.).
У инвесторов, которые приобрели квартиру в новостройке для дальнейшей перепродажи, таких инструментов нет. До прошлого года условия льготных ипотечных программ распространялись и на сделки по переуступкам, однако с 2024 года банки свернули такую возможность. Остается лишь работать с ценой.
Эффект от уменьшения цен есть:
c июля 2024 года средний срок экспозиции квартир в строящихся новостройках, продаваемых по договору переуступки права требования, сократился в полтора раза — до двух месяцев;
в домах, которые уже достроены, аналогичный срок уменьшился втрое и сейчас в среднем составляет три недели, подсчитали в "Инкоме".
Насколько дешевле квартиры от инвесторов по сравнению с предложениями застройщиков
Среднего уровня скидки при продаже квартиры по переуступке в новостройках нет — все зависит от времени вхождения в проект и уровня роста цен, говорит основатель агентства недвижимости "Бест-Новострой" и аналитического сервиса bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
В качестве примера она приводит двухкомнатную квартиру, которую приобрели в новостройке Новой Москвы в 2020 году за 8 млн руб. Сейчас в том же ЖК сам застройщик сходные квартиры предлагает за 17 млн руб. Инвестор, не оставшись внакладе, имеет возможность продать свою квартиру дешевле и застройщика, и других инвесторов (их цены — 15 млн руб.), которые приобретали квартиры позднее, с ростом цен. "Такие варианты действительно уходят очень быстро", — подтверждает эксперт.
Средний уровень скидок от инвесторов невозможно оценить по средним ценам предложения. Как рассказывают в агентстве недвижимости "Метриум", в августе 2024 года в Старой Москве на первичном рынке (без учета элитного сегмента) совершено 167 сделок по переуступке ДДУ. Средняя стоимость квартир в их рамках составила 38 млн руб. Одновременно за прошедший месяц зарегистрировано 3693 стандартных ДДУ. В рамках их оформления квартиры стоят в среднем 24,3 млн руб.
То есть создается впечатление, что квартиры по переуступке дороже, чем от застройщика. Но это не так: застройщики реализуют квартиры непрерывно на всех этапах строительства, а переуступки происходят в основном на поздних стадиях, когда цены и так высокие. "Поэтому стоимость жилья по переуступке традиционно немного ниже, чем у девелопера на аналогичной стадии строительства", — отмечает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
По данным эксперта, сейчас инвесторы вынуждены ориентироваться еще и на дисконт от застройщика. Но основной тренд заключается не в повышенных скидках, а в продаже преимущественно многокомнатных вариантов. Именно их чаще всего предлагают по переуступкам.
С января по июль 2024 года количество сделок по переуступкам в новостройках Москвы сократилось на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали в Росреестре. За первые семь месяцев этого года было зарегистрировано 5,71 тыс. договоров переуступок прав по ДДУ, а за семь месяцев 2023 года — 6,8 тыс. На снижение числа зарегистрированных цессий повлияли рост первоначального взноса, повышение Центробанком ключевой ставки и ограничение на выдачу льготной ипотеки при покупке квартиры по договору уступки.
Инвесторы стали чаще соглашаться на дополнительные скидки при переуступке квартир в новостройках, утверждают эксперты агентства "Инком-Недвижимость". Разница в стартовых ценах предложения от инвесторов и от застройщиков, как и раньше, составляет 10–15% в пользу инвестиционных квартир. Однако договориться о дополнительных скидках проще при переуступке.
Что такое переуступка прав требования
Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика по ДДУ. Помимо застройщика или девелопера, жилье могут продавать частные инвесторы (физлица) и юрлица, а также паевые фонды. Покупка квартиры в непостроенном доме называется переуступкой прав требования.
Читайте также: Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
Зачем инвесторы дают дополнительные скидки
Несмотря на отмену массовой льготной ипотеки, застройщики не торопятся снижать цены на новостройки. По данным "Яндекс Недвижимости", за последний месяц в среднем по стране цены на первичном рынке снизились лишь на 0,2%. Одну из причин поясняют в "Инком-Недвижимости": у застройщиков сохранились другие инструменты для стимулирования спроса — адресные льготные ипотечные программы (семейная и IT-ипотека), а также собственные инструменты продаж (рассрочка платежа, траншевая ипотека и т. д.).
У инвесторов, которые приобрели квартиру в новостройке для дальнейшей перепродажи, таких инструментов нет. До прошлого года условия льготных ипотечных программ распространялись и на сделки по переуступкам, однако с 2024 года банки свернули такую возможность. Остается лишь работать с ценой.
Эффект от уменьшения цен есть:
c июля 2024 года средний срок экспозиции квартир в строящихся новостройках, продаваемых по договору переуступки права требования, сократился в полтора раза — до двух месяцев;
в домах, которые уже достроены, аналогичный срок уменьшился втрое и сейчас в среднем составляет три недели, подсчитали в "Инкоме".
Насколько дешевле квартиры от инвесторов по сравнению с предложениями застройщиков
Среднего уровня скидки при продаже квартиры по переуступке в новостройках нет — все зависит от времени вхождения в проект и уровня роста цен, говорит основатель агентства недвижимости "Бест-Новострой" и аналитического сервиса bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
В качестве примера она приводит двухкомнатную квартиру, которую приобрели в новостройке Новой Москвы в 2020 году за 8 млн руб. Сейчас в том же ЖК сам застройщик сходные квартиры предлагает за 17 млн руб. Инвестор, не оставшись внакладе, имеет возможность продать свою квартиру дешевле и застройщика, и других инвесторов (их цены — 15 млн руб.), которые приобретали квартиры позднее, с ростом цен. "Такие варианты действительно уходят очень быстро", — подтверждает эксперт.
Средний уровень скидок от инвесторов невозможно оценить по средним ценам предложения. Как рассказывают в агентстве недвижимости "Метриум", в августе 2024 года в Старой Москве на первичном рынке (без учета элитного сегмента) совершено 167 сделок по переуступке ДДУ. Средняя стоимость квартир в их рамках составила 38 млн руб. Одновременно за прошедший месяц зарегистрировано 3693 стандартных ДДУ. В рамках их оформления квартиры стоят в среднем 24,3 млн руб.
То есть создается впечатление, что квартиры по переуступке дороже, чем от застройщика. Но это не так: застройщики реализуют квартиры непрерывно на всех этапах строительства, а переуступки происходят в основном на поздних стадиях, когда цены и так высокие. "Поэтому стоимость жилья по переуступке традиционно немного ниже, чем у девелопера на аналогичной стадии строительства", — отмечает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
По данным эксперта, сейчас инвесторы вынуждены ориентироваться еще и на дисконт от застройщика. Но основной тренд заключается не в повышенных скидках, а в продаже преимущественно многокомнатных вариантов. Именно их чаще всего предлагают по переуступкам.
С января по июль 2024 года количество сделок по переуступкам в новостройках Москвы сократилось на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали в Росреестре. За первые семь месяцев этого года было зарегистрировано 5,71 тыс. договоров переуступок прав по ДДУ, а за семь месяцев 2023 года — 6,8 тыс. На снижение числа зарегистрированных цессий повлияли рост первоначального взноса, повышение Центробанком ключевой ставки и ограничение на выдачу льготной ипотеки при покупке квартиры по договору уступки.