13.03.2020
Если ипотеку взять и отменить
Эксперты оценили возможность "апокалипсиса" на рынке новостроек при отсутствии кредитов на жилье.
Влияние ипотеки на рынок жилья РФ сложно переоценить, ведь именно она сегодня, по праву, считается основным драйвером жилищного строительства. Многие этого уже даже и не помнят, но когда-то рынок справлялся без этого инструмента. Портал "Интерфакс-Недвижимость" спросил у экспертов, какой будет ситуация, если ипотеки вновь не станет. Мнения специалистов разделились.
Взять и отменить
Прежде всего стоит понять, как бы наша жизнь выглядела без ипотеки. Ряд специалистов полагает, что "свято место пусто не бывает", и население нашло бы ей замену. Во-первых, по мнению директора по поддержке и развитию риелторского бизнеса ГК "МИЭЛЬ" Юлии Федуловой, вырастет объем потребительского кредитования. Также она предлагает не забывать о рынке арендного жилья.
"Даже если ипотеки не будет, сохранится потребность населения в жилье. Соответственно, многие несостоявшиеся покупатели переориентируются на рынок аренды. Арендодатели быстро ответят на запрос и поднимут ставки вслед за спросом, также на рынке аренды появятся новые предложения от собственников, у которых были квартиры, но по каким-то причинам они их не сдавали. Новостроечные объемы, которые сейчас уже раскуплены и сдаются, особенно с отделкой, пойдут в аренду, — и это будет жилье по довольно высоким ценам. А вот цена на низколиквидные, устаревшие объекты снизится на фоне конкуренции. Но в целом картина по ценам огромного роста не покажет", — считает она.
Эксперт добавляет, что для государства отмена ипотеки – повод искать другие пути решения жилищного вопроса граждан, как вариант – развивать отмерший институт социального найма или, в современных условиях, строить государственные арендные дома. При этом, по словам Федуловой, вырастет социальная напряженность, снизится средний уровень качества жизни.
"Не все смогут снять/купить жилье, поэтому многие люди просто не смогут решить свой жилищный вопрос. Это вызовет заметное ухудшение качества жизни в целом по стране и рост социальной напряженности", — считает эксперт.
Естественно, количество сделок на рынке сократится, упадут обороты продаж. При этом главными жертвами такого решения станут банки, уверена Федулова.
"Для банков отмена ипотеки будет провалом, т.к. ипотечные кредиты – существенная часть их кредитного портфеля", — напомнила она.
Лагерь пессимистов
Стоит отметить, что среди экспертов есть сторонники ипотеки как незаменимого института. Так, по мнению генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, "просто взять и отменить" ипотеку невозможно.
"Во-первых, вокруг ипотеки сложились соответствующие рынки капитала (ипотечные облигации) и в него вовлечены крупные финансовые фонды из других отраслей (скажем, пенсионные). Иными словами, ипотека – это не только отдельный продукт, а часть финансовой системы развитых стран, что красноречиво продемонстрировал ипотечный кризис в США 2007-2008 гг., который стал триггером мировой рецессии. Поэтому если ипотеку "просто взять и отменить", то это грозит обрушением банковской системы и рынков заемного капитала", — говорит он, добавляя, что для большинства потребителей это кончится невозможностью приобрести жилье, потому что в большинстве стран стоимость стандартного жилья сопоставима с суммарным чистым располагаемым доходом домохозяйства за много лет, а чаще – десятилетий.
"Если отменить ипотеку, то мы лишимся двух третей рынка недвижимости. Около 70% сделок на первичном рынке недвижимости в сегменте масс-маркет занимают сделки с привлечением ипотечного кредита. Других инструментов долгосрочного финансирования покупателя не существует", — добавляет директор по продажам группы "Самолет" Кирилл Храпов.
Эксперт объясняет это тем, что до введения системы проектного финансирования застройщик еще мог предложить клиентам рассрочки на 2-5 лет. Но сейчас у девелоперов нет такой маржинальности бизнеса, чтобы позволить себе иметь серьезную дебиторскую задолженность после окончания строительства. В ситуации, когда строительство в полном объеме ведется на банковский кредит, рассрочка возможна максимум до окончания строительства.
"К сожалению, такой короткий срок делает размер ежемесячного платежа для клиента в сегменте масс-маркет совершенно неподъемным", — считает он.
Поддерживает коллегу и директор по маркетингу INSIGMA GROUP Кирилл Бортов, который считает, что отмена ипотеки стала бы радикальным фактором падения рынка жилья комфорт и бизнес-класса, где покупатели наиболее чувствительны к возможности кредитования для покупки жилья.
Тем не менее, эксперт допускает, что у покупателей при таком раскладе может быть две стратегии: получение потребительских кредитов под высокий процент и накопление денежных средств, хотя они и не стабилизируют ситуацию.
Лагерь оптимистов
Конечно, отмена ипотеки не страшит сегмент дорого жилья.
"На элитном и премиальном рынках ипотека — это традиционно вспомогательный инструмент, а не решающий фактор, влияющий на спрос. Премиальные объекты, не говоря уже об элитных, покупают обладатели некоторых излишков, а не от безысходности", — говорит директор по рекламе жилого департамента Penny Lane Realty Кирилл Надточий.
Эксперт объясняет невостребованность данного продукта тем, что он лишь позволяет обеспечить дополнительный комфорт покупки.
"Например, бизнесмен не хочет вынимать средства из бизнеса, или же еще по каким-то причинам не может выплатить всю сумму единовременно. Но у такой аудитории есть уверенность, что в ближайшее время эти средства будут. Отсюда очень высокий процент досрочно погашенных кредитов. Этот вопрос о возможности досрочного погашения – первый в списке состоятельных заемщиков. Если предположить, что ипотека, как явление исчезнет из нашей жизни, то на элитном рынке это практически никак не отразится", — поясняет он.
Но и не самым богатым покупателям если что паниковать рано.
"Полноценной замены ипотечного кредитования сегодня не существует. Тем не менее, такие инструменты есть", — рассказывает финансовый директор "Сити-XXI век" Дмитрий Соболев.
Речь идет о рассрочке, потребительских кредитах и лизинге.
"Даже при отсутствии возможности ипотечного кредитования люди могли бы оформлять кредиты и пользоваться услугами рассрочки от застройщиков. Более того, огромную популярность набрала бы услуга приобретения объектов недвижимости в лизинг. Помимо этого, использовались бы коллективные покупки и займы между физическими лицами. Тем более, что такие истории есть и сейчас – например, квартиру большой площади покупают сразу четыре физ. лица, после чего каждый из них получает свою долю в объекте. Важно, чтобы такая квартира была на первом этаже, в таком случае получится комфортно разместить мокрые зоны под каждого собственника", — подтверждает слова коллеги директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
По словам Игнахина из Level Group, вариантов решения жилищного вопроса может быть много, но почти все они требуют коллективного или государственного инвестирования в силу того, что строительство – это капитало- и трудоемкий процесс.
"Прежде всего, есть различные формы строительных кооперативов – объединений людей, которые направляют свои накопления и текущие средства на совместное строительство здания, как правило, многоквартирного. Еще одна альтернатива – индивидуальное жилищное строительство. Третий вариант – различные практики прямых инвестиции в жилищное строительство за счет государства или крупных корпораций с последующим предоставлением жилья в наем (социальное жилье) или лизинг", — говорит аналитик.
Вспомнить все
В свою очередь председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова предлагает не гадать на кофейной гуще, а вспомнить совсем недавнее прошлое.
"Вспомним не такой уж и далекий 2015 год, когда ставки по ипотеке выросли до 17% годовых, и этот инструмент стал фактически недоступен для большинства потенциальных покупателей. По причине резкого роста ставок доля ипотечных сделок (считай, покупок недвижимости с использованием кредитных средств) упала почти вдвое относительно предыдущего 2014 года, и это еще с учетом того, что к середине года правительством был разработан механизм господдержки. По итогам года доля сделок с господдержкой составила свыше 30% от всей выданной ипотеки, то есть, без этого механизма, доля ипотечных сделок за 2015 год составила бы не более 35% от показателей благополучного 2014-го года", — говорит она.
Эксперт отмечает, что эти цифры, свидетельствующие о вынужденном отказе от покупки недвижимости, зафиксированы в связи с повышением ставок, что уж говорить вообще об отсутствии такого инструмента как ипотека.
"Впрочем, было ведь и такое, до 2003 года, и тогда на рынке царил обычный обмен, когда два собственника обменивались квартирами при условии доплаты со стороны одного из них. Кстати, в том же 2015 году, когда резко выросшие ставки по ипотеке стали практически заградительными, рынок вспомнил об этом удобном инструменте – на вторичном рынке количество альтернативных сделок по итогам год выросло вдвое по сравнению с предыдущим 2014-м — до 80%. А часть покупателей вернулись к "натуральному обмену", в буквальном смысле обменивая квартиру на квартиру с доплатой", — напоминает Доброхотова.
По ее словам, в случае отмены ипотеки апокалипсиса, скорее всего, не случилось бы, а вот затоваривание – вполне вероятно. Ведь отсутствие кредитных средств и нехватка собственных сбережений ведут к отказу от покупки, что способствует оттоку с рынка платежеспособного спроса, в результате которого собственники будут вынуждены снижать цены на жилье.
"Однако для каждого владельца квартиры это всегда непростое решение, соответственно, потребуется немало времени, чтобы рынок пришел в равновесие", — заключает эксперт.