Оплатить по-соседски

19.03.2020
Оплатить по-соседски
Внутридомовая инфраструктура


Все чаще в современных проектах жилых домов девелоперы предусматривают площади для организации так называемых соседских клубов или семейных центров — мест, где жильцы дома могут проводить совместно время. Жилые комплексы с оригинальной внутренней инфраструктурой реализуются, как правило, в элитном сегменте, где уровень эксплуатационных платежей не будет обременительным для жителей дома.

Наличие бассейнов, тренажерных залов, спа-зон, зимних садов обеспечивает жильцам дополнительные расходы, которые в среднем варьируются в диапазоне 150–200 рублей за квадратный метр в месяц. Насыщенность инфраструктуры новых жилых комплексов набирает обороты. В домах проектируются бассейны или же открытые кинотеатры, располагаются коворкинги, организуются детские площадки с подогревом покрытия, строятся оранжереи или открытые зоны отдыха с обильным озеленением.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит: «В настоящее время на территории Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области есть проекты, которые выделяются среди прочих наличием в составе так называемых общественных пространств или соседского клуба, дополнительных помещений различного профиля. Такие объекты относятся не только к высокоценовым сегментам, но и к домам комфорт-класса». Например, в отдельных проектах предусмотрены соседские центры, хобби-румы. Есть жилые комплексы с саунами и фитнес-зоной, с собственным спа-комплексом и бассейном. В некоторых проектах заявлены аллеи для прогулок во дворах, террасы с лежаками для отдыха и зонами бесплатного Wi-Fi. Существуют проекты с детскими игровыми комнатами, беседками добрососедства, смотровыми площадками, помещениями для занятий йогой. К примеру, в проекте «Панорама парк Сосновка» (Setl Group) уже в первой очереди девелопер создаст детский клуб — отдельное, полностью оборудованное помещение, которое впоследствии перейдет на баланс управляющей компании. В нем можно будет поиграть, организовать кулинарный клуб, кинопоказ, встречу или отметить день рождения. Госпожа Трошева вспоминает, что на рынке есть апартаменты с кинотеатром, сигарной комнатой, коворкингом, лобби для вечеринок, лекторием, фитнес-клубом, конференц-залом.
Дополнительные преимущества

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», уверена, что общественные пространства в жилых комплексах ценятся покупателями в любом сегменте недвижимости и всегда придают объекту дополнительные конкурентные преимущества. Такие пространства стали активно развиваться около десяти лет назад, когда девелоперы и покупатели осознали, что понятие «дом» не ограничивается лишь квартирой, а включает в себя дворы, холлы и окружение — все то, с чем жители комплекса соприкасаются каждый день.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой», согласна с мнением, что необычная инфраструктура, предусмотренная только для использования собственниками квартир, создается преимущественно в проектах верхнего ценового сегмента. «К таким "фишкам" относятся велнес-центры, бассейны, клубные комнаты, в одном из комплексов имеется даже собственный яхт-клуб, вертолетная площадка. К примеру, в жилом комплексе Futurist в Басковом переулке в рамках собственной инфраструктуры предусмотрено общественное пространство с выставочными помещениями, лекционными площадками и арт-объектами»,— перечисляет она. Эксперт добавляет, что в клубном дом Hovard Palace предусмотрен велнес-центр c 25-метровым бассейном, комплекс резиденций «Императорский яхтъ-клуб» также располагает собственным велнес-центром площадью более 1500 кв. м с бассейном, тренажерным залом и спа-зоной. Более того, инфраструктура комплекса включает также яхт-клуб и вертолетную площадку. «Очень интересная опция имеется в клубном доме на 29 квартир "Особняк Кушелева-Безбородко": здесь есть первая в России лофт-квартира с собственным автомобильным лифтом, поднимающимся непосредственно в гостиную. Кроме того, на первом этаже дома размещен велнес-центр с 14-метровым оздоровительным бассейном и тренажерным залом»,— говорит госпожа Доброхотова.

«Самым первым, где стали развивать общественные зоны, был сегмент элитного домостроения. Подобно автомобильному рынку, когда передовые разработки изначально применяются во флагманских моделях, а потом переходят к более массовому потребителю, новостройки комфорт- и бизнес-класса стали перенимать тенденции благоустройства и формирования общественных пространств именно от элитных проектов»,— рассуждает госпожа Кравцова. Сегодня на рынке Санкт-Петербурга можно насчитать около десятка жилых комплексов, в которых уже реализованы или будут созданы общественные пространства: благоустроенные набережные, променады, спортивные, выставочные и игровые зоны, лектории и коворкинги

Масс-маркет в стороне

Впрочем, далеко не все эксперты согласны с тем, что общественные пространства нужны во всех сегментах жилья. «Если говорить про масс-маркет и комфорт, то необычная инфраструктура, если только это не семейные центры или небольшие совместные пространства, избыточна. Нет необходимости в бассейне или спортзале только для жильцов — они могут сами выбрать тот зал, который им нравится, например, рядом с работой. А если действительно есть необходимость, то этим занимается арендатор, купивший коммерческие площади в доме. Это же касается и остального — кафе, коворкингов и так далее. Создавать инфраструктуру в доме и "вешать" ее содержание на всех жильцов не нужно, это пойдет только во вред»,— считает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

«Подобные вещи работают только в элитных домах, да и то не всегда. Слишком велика стоимость содержания, не все жильцы пользуются, а сделать данную инфраструктуру открытой для внешних посетителей нельзя. Поэтому даже в элитных домах сейчас ограничиваются небольшими общественными пространствами — вроде сигарной комнаты, небольшой переговорной, в которой можно поговорить с посетителем, не поднимаясь в квартиру»,— солидарен с коллегой Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК «Адвекс. Недвижимость».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», тем не менее считает, что нетиповая инфраструктура — далеко не всегда признак премиального сегмента. «У нас, например, есть практика организации оригинальных общественный пространств в комфорт-классе. Это экологическая тропа и "Музей под открытым небом" в микрорайоне "Новое Сертолово". В сегменте масс-маркета есть свои особенности реализации таких проектов. Здесь важно соблюсти баланс — с одной стороны, найти интересное, нетиповое решение, которое станет визитной карточкой комплекса, с другой — сохранить экономику проекта, чтобы конечная цена квартиры оставалась на доступном покупателю уровне. Кроме того, важно, чтобы выбранное решение было удобным и незатратным в последующей эксплуатации, чтобы существенно не влияло на стоимость коммунальных услуг»,— рассуждает эксперт.

Она рассказала, что территорию «Нового Сертолово» компания превратила в полотно для большого культурно-просветительского проекта «Музей под открытым небом». Фасады домов украшают граффити — изображения достопримечательностей Ленинградской области. Рядом с каждом из них есть QR-код, который ведет на страницу с подробным описанием объекта и маршрута до него. «Наши жители отмечают, что, даже зная родные места, находили на фасадах те памятники, о которых они не знали»,— радуется госпожа Альшаева.

Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова рассказала: «В ЖК "Лондон Парк" проектом предусмотрены торгово-развлекательный и физкультурно-оздоровительный комплексы. Посещать их жильцы дома смогут в буквальном смысле "в тапочках": им не придется покидать территорию новостройки. Крыша четырехэтажного ТРК является двором первой очереди комплекса. Здесь находятся игровые и спортивная площадки, места для отдыха и вишневый сад».

Опираться на целевую аудиторию

Для того чтобы общественные пространства были востребованы, девелоперу необходимо опираться прежде всего на целевую аудиторию проекта и особенности локации. «Например, в элитном комплексе "Привилегия" на Крестовском острове мы благоустроили и озеленили набережную Малой Невки, также обустроив современные причалы для яхт и катеров. Также в "Привилегии" создано просторное двухуровневое лобби, которое является своеобразной буферной зоной между жилым пространством и улицей. Здесь открыт бар с авторской кухней, живой музыкой и летней террасой, действует сигарный клуб с международным статусом, а также работает круглосуточная служба сервиса, предоставляющая широкий спектр услуг»,— перечисляет госпожа Кравцова.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, рассказывает: «В проекте бизнес-класса Family Loft планируется организовать общественное пространство на кровле здания, где можно будет отдохнуть, позаниматься спортом или провести мероприятие». Она отмечает, что среди наиболее востребованных видов внутренней инфраструктуры в элитных жилых комплексах паркинги, лобби и служба консьержа, а также места для хранения. Наиболее невостребованные виды внутренней инфраструктуры — зимний сад, бильярдная и сигарная комната, и спа-комплекс.

Валерий Емельянов, аналитик ИК «Фридом Финанс», замечает, что сегодня можно назвать по крайней мере две инфраструктурные петербургские особенности организации пространств. «Это дома с террасами и общественные сауны. В случае с террасами (используемыми крышами) это часть мирового тренда, их часто отводят под зоны отдыха, зеленые уголки, поля для гольфа и даже бассейны. А вот идея с саунами позаимствована у финнов»,— говорит эксперт.

Госпожа Кравцова отмечает, что девелоперы часто в вопросах внутридомовой инфраструктуры опираются на опыт развитых рынков. Из успешных зарубежных примеров организации общественных пространств госпожа Кравцова выделяет элитные лондонские комплексы Bramah с видом на Темзу и The Lancasters с окнами квартир, выходящими на Гайд-парк. Их главная особенность состоит именно в организации внутренней инфраструктуры и общественных пространств: несмотря на небольшие метражи апартаментов, для жителей работает спа-комплекс с бассейном и фитнес-центром, служба сервиса в формате 24/7 с полным набором услуг — от приема почты до заказа бизнес-джета, подземный паркинг, собственный сад, ресторан, пекарня, детская гостиная и супермаркет.

Разумеется, создание дополнительной инфраструктуры влияет на стоимость квартир, ведь проектирование такой инфраструктуры требует нестандартных решений. У покупателей также часто возникает вопрос, как подобные зоны будут влиять на оплату проживания в подобных жилых комплексах. Шахбан Курбанов, главный инженер проектов компании «Метрополис», утверждает, что влияние на эксплуатационную стоимость минимально. «Еще на этапе проектирования девелоперы заботятся, чтобы у подобных локаций были свои операторы. Так, в премиальных жилых комплексах свои спортивные зоны организуют известные фитнес-клубы. Для них это способ прорекламировать себя и повысить узнаваемость бренда, а для девелопера — возможность увеличить уникальность своего проекта и как следствие — спрос. Этот симбиоз девелоперов и операторов также влияет на сферу проектирования, появляются уникальные решения и используются новые технологии. Если ранее рынок проектирования жилых комплексов был нишей типовых решений, то сейчас он трансформируется в абсолютно творческую историю»,— говорит эксперт.

Распределить нагрузку

Разумеется, все эти опции стоят денег, причем немалых. Цена их зависит прежде всего от себестоимости содержания объекта инфраструктуры, затрат на персонал, обслуживающий эти объекты, и прочих деталей. Также цена зависит от количества квартир (собственников), между которым распределяется оплата. «Скажем, если в комплексе 100 и более квартир, то содержание детского уголка или спа-комплекса существенным образом на стоимости платежей для жильцов не скажется. Однако если объект представляет собой клубный дом на 10–20 лотов, то любая инфраструктурная нагрузка будет ощутима. К примеру, в комплексе резиденций "Императорский яхтъ-клуб" эксплуатационные расходы составляют 210 рублей за квадратный метр, в то время как в более масштабном Hovard Palace — 158 рублей»,— подсчитала госпожа Доброхотова.

Она обращает внимание, что в Москве в последнее время закрытую и дорогостоящую инфраструктуру в новых проектах строят все меньше: из-за нежелания собственников переплачивать за «приятные излишества» девелоперы вынуждены оптимизировать проекты, стараясь обеспечить лишь необходимые, но качественные услуги за приемлемую для жильцов плату.

«Закладка бассейна чаще всего неоправданна даже в жилье бизнес-класса и выше, а потому редко встречается. Стоимость бассейна вместе с содержанием обойдется минимум в 1,5–2 млн рублей за первый год и еще по 200–500 тыс. в каждый последующий. Если раскидать эти деньги на небольшой ЖК (до 100 квартир), то жильцам это будет невыгодно. Не все им пользуются, а доплата к содержанию дома выйдет в 1,5–2 тыс. рублей на каждую квартиру. С другой стороны, если сделать бесплатный бассейн в крупном ЖК, где несколько сотен квартир, то такой бассейн очень быстро превратится в помойку. И опять же не все захотят оплачивать его существование. Сбор платы за бассейн станет для управляющей компании большой проблемой»,— рассуждает господин Емельянов.

Тамара Попова, начальник отдела развития продуктов и разработки концепций группы RBI, добавляет: «Если, например, взять дома с бассейнами, то стоимость эксплуатации зависит от его габаритов, а платежи жителей зависят от числа самих жителей. Чем камернее дом, тем, при равной стоимости эксплуатации, выше платеж конкретной квартиры. В таких домах квитанция всегда заметно выше — ближе к 250–300 рублей за метр площади, в домах без бассейнов — 150–200 рублей».

Она полагает, что девелоперу всегда важно соблюдать баланс между оригинальностью инфраструктуры и платой за ее обслуживание. «В нашем комплексе Futurist, на мой взгляд, эти две составляющие приведены в гармонию. В элитном доме "Крестовский IV" тоже будет клубная спа-зона, оптимальная для объекта из 11 квартир и отражающая статус этого места. Из примеров, где объем такой инфраструктуры, на мой взгляд, чрезмерен, я обычно вспоминаю один проект, где создан огромный зимний сад. Это очень красиво, но требует значительных затрат на содержание»,— говорит госпожа Попова.

Станислав Алексеенко, руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St. Petersburg, считает, что наиболее затратный для девелопера вид внутренней инфраструктуры — это подземный паркинг, себестоимость строительства которого может составлять 6,2–9,4% от бюджета проекта. Себестоимость бассейна и спа-зоны ниже — 1,7–2,6% и 0,8–1,2% от бюджета проекта соответственно. «К самым недорогим относятся библиотека, консьерж-сервис, сигарная, винная и детская комнаты — в среднем до 0,4% от бюджета проекта»,— отмечает он.

Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент», рассказал: «Многое зависит от класса недвижимости, качества используемых материалов, брендов используемых материалов, стоимости брендовых дизайнеров и, конечно, количества квартир, на которые делятся эти расходы. Например мы рассчитывали, что стоимость пяти бассейнов в нашем жилом комплексе Holiday House в Анапе обойдется в 200 рублей в месяц на одну квартиру. То есть 2400 рублей в год с квартиры. Думаю, это недорого».

Он считает, что если стоимость расходов за инфраструктуру превышает 1–1,5 тыс. рублей с квартиры в эконом-классе, это не понравится жильцам комплекса. Именно поэтому не все объекты инфраструктуры функционируют после того, как застройщик заканчивает строительство комплекса и финансирование объектов инфраструктуры. Например, некоторые застройщики устанавливают фонтаны в качестве инфраструктурных объектов, которые не используются после того, как застройщик заканчивает строительство и финансировать фонтан начинают сами жители.