31.03.2020
Жилье в Москве: что будет после
Аналитики все чаще называют нынешнюю ситуацию «идеальным штормом». Сложилось все: падение цен на нефть, пандемия и карантинные меры, которые уже ударили по малому и среднему бизнесу, туризму и так далее. Правительства во всем мире еще только пытаются выработать меры поддержки экономики. Эта совокупность обстоятельств неизбежно отразится на рынке недвижимости. «МП» расспросила экспертов, что ждет российские квадратные метры жилья в ближайшее время
Ипотека
Российский рынок жилой недвижимости последние годы активно развивался за счет ипотеки. Стимулировал ее и Центробанк, который за 2019 год снижал ключевую ставку пять раз, из них четыре – во втором полугодии. Очередное снижение произошло в минувшем декабре - до 6,25%.
Правда, при этом наблюдался рост цен на квартиры, что привело к снижению спроса. По данным ЦИАН, к октябрю 2019 года цена квадратного метра продемонстрировала годовой рост на 17% по 15 городам-миллионникам, а средняя сумма ипотечного кредита в России выросла на 10%, с 2 млн рублей в конце 2018 года до 2,2 млн рублей в конце 2019, подсчитали в «Дом.РФ».
Нынешняя ситуация только усилит негативную динамику, она уже начала отражаться на стоимости ипотеки. Согласно исследованию Дом.РФ и агентства Frank RG, опубликованному 18 марта 2020 года, средняя ставка предложения топ-15 ипотечных банков в РФ составила на первичном рынке 8,73% (плюс 0,04 процентных пункта к февралю), на вторичном - 8,87% (плюс 0,05 п. п.). Средняя ставка рефинансирования - 8,78% (плюс 0,05 п. п.). «Небольшое повышение ставок стало следствием общей неопределенности на рынке, вызванной снижением нефтяных котировок и последовавшим ослаблением рубля», - полагают аналитики.
Как отмечает генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино») Игорь Козельцев, рынок пока достаточно спокоен: «Мы пока не зафиксировали резкого роста отказов от сделок, хотя, конечно, такие случаи есть. Одновременно мы видим, что клиенты, которые рассчитывали на привлечение ипотеки (а это 50-60% потенциальных покупателей), явно встревожены происходящим. Рост ипотечных ставок - вполне вероятная перспектива, поэтому ускорить покупку квартиры в таких условиях – вполне разумное действие», - считает Козельцев.
Прогнозирует временное повышение спроса – в пределах 10-15%. У граждан нет альтернативы вложениям в недвижимость: «У нас не доверяют фондовым рынкам и банковским депозитам. Во-вторых, в ожидании повышения ипотечных ставок заемщики стремятся ускорить сделки», - отмечает Литинецкая, добавляя, что в более долгосрочной перспективе вероятно сокращение спроса сразу по нескольким причинам. Например, доступность ипотеки снизится - некоторые банки, в частности Транскапиталбанк и ЮниКредит Банк, уже повысили ипотечные ставки на 1,5 п. п. В феврале удельный вес ипотеки в общем объеме продаваемых в Москве квартир достиг 55%. Рост ставок повлечет за собой снижение покупательской активности. Вторая причина – повышение цен на новостройки из-за перехода на эскроу-счета и колебаний курса рубля. По итогам февраля московские новостройки массового сегмента показали рост цен: стоимость предложения увеличилась на 1,7% и достигла 182 тыс. рублей за кв. м. В марте также ожидается очередной виток цен».
Но пока аналитика показывает рост интереса к жилью у покупателей. Президент Becar Asset Management Александр Шарапов сравнивает текущий момент с ситуаций 2014 года: «Опять происходит всплеск интереса, люди хотят инвестировать обесценившиеся рубли в недвижимость. Сейчас очень существенно – где-то на 40% - выросли заявки на покупку студий и однокомнатных квартир. Примерно на столько же вырос спрос на апартаменты. И, наверное, чуть больше – на 50% - вырос спрос на покупку номеров в апарт-отелях». По мнению Шарапова, это объясняется тем, что часть людей, живших с престарелыми родителями, стараются самоизолироваться вдали от них. Как раз многие люди в возрасте от 20 до 40 лет начали сейчас поиск для себя студий или апартаментов на 2-3 месяца. При этом, по его словам, такой же всплеск спроса и на загородную недвижимость. Но это уже не для молодых людей, а как раз для пожилых, кто захотел пережить ситуацию за городом.
Рост спроса на недвижимость в условиях текущей турбулентности, по мнению Шарапова, продлится несколько месяцев: так было и в 1998-м, и в 2008-м и частично в 2009-м годах, а также в 2014-м. Дальше, как прогнозирует эксперт, ситуация может развиваться по двум сценариям. В 1998 году рынок вырос в рублях. Если нефть продолжит торговаться на тех же уровнях, то недвижимость повторит этот сценарий. Тогда она подорожала в рублях более чем в два раза за очень короткий промежуток времени (в долларах, при этом, подешевела). В 2008-2009 годах, когда рубль упал, а потом несколько вырос, недвижимость примерно через 6 месяцев начала терять рублевую цену. «Оба сценария возможны. При этом вероятность реализации каждого из них зависит в большей степени от курса рубля и того, насколько глубоко упадет нефть. Я надеюсь, конечно, что нефть так глубоко упала на короткое время. При цене доллара в 94 рубля, которую ЦБ заложил в свой прошлогодний прогноз стресс-сценария, цены на недвижимость в рублях, я думаю, поднимутся процентов на 10-15», - считает Александр Шарапов.
Замрет ли стройка?
При том что ипотечные ставки вырастут, но окончательно от этого продажи не встанут и рынок жилья будет все-таки развиваться. Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что заморозка проектов — это самый негативный вариант развития событий, который никому не выгоден. «Напомню, что мы избежали этого сценария в 2015 году, когда ситуация в экономике была схожей. Сейчас у нас есть и опыт, и намного более дешевая ипотека, чем тогда», - говорит Доброхотова.
Впрочем, Игорь Козельцев из УК «Развитие» считает, что падение продаж негативно скажется на маржинальности жилищного строительства, а значит, и желании банков кредитовать застройщиков, поэтому одним из долгосрочных последствий экономического кризиса станет падение объемов строительства.
По мнению, наиболее устойчив к ценовым потрясениям окажется массовый сегмент, на который на московском рынке приходится более 60% спроса. Кроме того, напоминает эксперт, в результате перехода на проектное финансирование на рынке остались наиболее «сильные» игроки с эффективными финансовыми моделями, поэтому сегодня риски заморозки проектов гораздо ниже, чем в прошлые кризисы. К тому же, как замечает коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис, девелоперам не выгодна приостановка реализации, - у них есть обязательства по наполнению эскроу-счетов и срокам строительства.
Реновации коронавирус нипочем
Эксперты сходятся во мнении, что на реновации в Москве текущие проблемы никак не отразятся.
Мария Литинецкая отмечает, что сейчас программа реновации набирает обороты: в Москве уже проектируется и строится более 230 домов, совокупная площадь которых составляет 3,7 млн кв. м. Также растет число стартовых площадок: сегодня на них можно построить почти 7 млн кв. м жилой недвижимости. «Это одна из приоритетных задач московских властей. Даже если в столице будет введен карантин, он сдвинет сроки реализации программы не более чем на пару месяцев».
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин добавляет, что власти постараются не допустить спада строительства, - это вопрос социальной стабильности, поскольку в этой сфере и смежных отраслях занята значительная доля работающих горожан.
Возвращение к росту
Спад рынка, допускают аналитики, может быть кратковременным. Если ситуация будет быстро купирована с помощью оперативных решений, экономика страны может стабилизироваться уже к лету. Однако стоит учитывать, что рынок недвижимости достаточно инертен и не сразу реагирует на изменения в общей экономической ситуации: в среднем задержка составляет 3-6 месяцев. «Напомню, что в период кризиса 2014-2015 гг. власти предприняли эффективные меры по стимулированию спроса.
Хотя на тот момент жилищные кредиты предоставлялись в среднем под рекордные 14%, введение программы государственного субсидирования ипотечной ставки способствовало быстрому восстановлению рынка. Сегодня же ставки также бьют рекорды, но на этот раз – по минимальным показателям: средний процент выдачи ипотеки в начале февраля составил 8,79», - отмечает она.
Прогнозы по ценам на жилье могут порадовать тех, кто имеет терпение подождать до лета. Как считает Ирина Доброхотова из «БЕСТ-Новострой», в ближайшее время следует ждать роста цен на первичном рынке. Некоторые девелоперы уже объявили о повышении цен и отменили акции и скидки. Однако в том случае, если в мае и летом спрос просядет сильнее обычного, компании будут вынуждены корректировать свои бизнес-модели, и мы вновь увидим предложения с дисконтом. «Не исключено, что по итогам года рост цены 1 кв. метра (новостройки массового сегменте Москвы) будет незначительным. В феврале 2020 года рост цены в годовом выражении был на уровне 7%», - говорит эксперт.
В то же время Алексей Перлин из «СМУ-6 Инвестиции» считает, что в ближайшее время мы увидим рост скидок, которые готовы предоставить застройщики клиентам. Если сейчас дисконт составляет порядка 4-5%, то летом он может вырасти до 10%. Правда, надо понимать, что в наиболее ликвидных и востребованных проектах такие скидки не будут высокими.
Ликвидный актив
При всем том, несмотря на все сложности в экономике, недвижимость в Москве в 2020 году не станет ни балластом, ни рисковой инвестицией, ни мусором. Ирина Доброхотова отмечает, что «свежая» вторичка (начиная с 2000 годов) и ликвидные новостройки (у метро или станции МЦК и МЦД, от надежного девелопера, с хорошими темпами стройки) сейчас – хорошая инвестиция. «В любой кризис крупный город остается наиболее привлекательным местом, так как здесь всегда есть работа, больше мест приложения труда, выше доходы. Поэтому спрос на недвижимость в мегаполисах всегда выше, чем в любых других населенных пунктах», - считает она. Вместе с тем, старый жилой фонд с тесными и темными квартирами, прежде всего панельные и блочные дома 1980-х годов и старше, по ее мнению, наименее выгодны для вложений – это не принесет прибыли при последующей продаже, в особенности если по соседству строятся современные дома.