20.11.2014
Валютные колебания подстегнули интерес граждан, располагающих свободными средствами, к покупке недвижимости. Количество сделок по покупке новостроек в московском регионе, по статистике целого ряда застройщиков, выросло на 25-35 процентов по отношению к сентябрю. Во вторичном сегменте цифры по спросу скромнее, однако отмечается рост цен на самые дешевые предложения, часто вне зависимости от реальных качественных характеристик.
Ситуацию в эконом-сегменте, судя по заявлениям игроков рынка, реализующих «первичку», можно смело назвать ажиотажным спросом. Причины напрямую связаны с ослаблением рубля: с одной стороны, многие держатели валютных накоплений, которых ранее было недостаточно для приобретения жилья в Москве, такую возможность получили. С другой – немалая часть москвичей, державших средства в рублях, переориентировалась на недвижимость, причем зачастую под воздействием эмоций, не слишком тщательно оценивая приобретаемые объекты.
Как рассказала «Дому» Алена Шевченко, генеральный директор издательского центра «Мир и Дом», интерес к новостройкам сейчас находится на уровне марта текущего года — тогда ажиотаж был спровоцирован ситуацией в банковской сфере (целый ряд банков потерял лицензию). «Наши журналы работают по системе pay per call, то есть оплачиваются звонки клиентов. Соответственно, мы контролируем спрос, все звонки тщательно отслеживаются колл-центром, — рассказывает Шевченко, — Так вот, с середины октября мы зафиксировали рост звонков примерно на треть от сентябрьского уровня. Больше всего звонков — по подмосковным новостройкам комфорт-класса, особенно востребованы «однушки» и студии с ценником до трех миллионов рублей».
Данные, подтверждающие скачок спроса в октябре-ноябре 2014 года, приводят многие игроки первичного рынка Москвы и Подмосковья. Так, по словам Дмитрия Пантелеймонова, директора департамента маркетинга и продаж «Лидер Групп», в проектах компании объемы продаж в октябре, по сравнению с сентябрем, выросли в среднем на 20 процентов, относительно октября 2013 года — на 50 процентов. Покупают преимущественно самые бюджетные объекты: студии и однокомнатные квартиры площадью 25-28 и 33-37 кв.м. Аналитики ГК «Мортон» говорят о 35-процентном росте продаж в октябре по сравнению с сентябрем. В компании MR Group отмечают, что к настоящему моменту их продажи выросли на 20 процентов к аналогичному периоду октября. В «Вектор Инвестментс» говорят о 30-процентном росте продаж за сентябрь-октябрь по отношению к концу лета. В строительном холдинге «ГВСУ-Центр» за то же период продажи выросли на 20 процентов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, увеличение продаж в компании составило 18-25 процентов, подсчитали в «Метриум Групп». В компании «БЕСТ-Новострой» по сравнению с сентябрем продажи к настоящему моменту выросли на 15-20 процентов. В основном, как отмечают специалисты отдела продаж компании, рост обеспечил высокий спрос на квартиры в московских проектах у метро (в том числе за пределами МКАД, например, в Котельниках). На одном из столичных проектов компании по итогам октября план перевыполнен в 2,5 раза.
«В сегменте эконом- и бизнес-класса спрос, действительно, можно охарактеризовать как ажиотажный. Например, во время последней сделки мы ждали в «Фора-Банке» пять часов — сотрудники не успевали обслуживать огромные очереди в депозитарий», — рассказывает Анастасия Кузнецова, директор юридического департамента бюро элитной недвижимости Must Have. При этом, по словам Кузнецовой, в элитном сегменте текущий спрос, напротив, снизился на 10%, количество сделок почти не изменилось по отношению к октябрю (сейчас закрываются сделки, решения по которым принимались еще летом).
По сравнению с «периодом стандартных валютных колебаний» (до сентября) количество сделок в элитном сегменте изменилось в пределах погрешности, то есть от 0,5 до одного процента, приводит свои данные Мария Котова, MRICS, партнер, исполнительный директор Knight FrankRussia & CIS.
«На элитном рынке сегодня продается только то, что номинируется в рублях. Девелоперы, которые понимают это, ведут продажи ударными темпами. Бумажка под названием рубль с каждым днем обесценивается, поэтому люди переводят денежные знаки в более осязаемые квадратные метры», — приводит свое мнение Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed.
Но все же основной ажиотажный спрос находится в эконом-сегменте. «Скупается то, на что только хватает денег, — делится впечатлениями Дмитрий Овсянников, директор компании "Ипотек.ру", — как результат, за месяц с рынка буквально смели весь неликвид». Кроме того, по словам Овсянникова, сильно сократилось количество предложения не самого комфортного, однако относительно доступного жилья, в результате чего заметно подорожали небольшие вторичные «однушки» в Подмосковье и окраинных районах Москвы: если еще в августе довольно просто было найти однокомнатную квартиру в стандартной девятиэтажке в одном из малопрестижных спальных районов за пять миллионов рублей, то сейчас цена такой квартиры начинается скорее от 5,5-5,8 миллиона рублей. По данным корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», на вторичном рынке Подмосковья резко подскочило количество сделок за наличные средства — до 70% от общего объема продаж в некоторых городах.
И хотя отделы продаж компаний, в принципе, ажиотажем довольны, эксперты просят покупателей не входить в раж и все-таки быть хотя бы немного избирательнее, отличая ликвидные объекты от откровенного «неликвида». «Ликвидный актив — тот, который быстро и просто обращается в денежные средства, учитывая специфику рынка недвижимости, добавлю — не ниже рыночной стоимости. Соответственно, неликвидом можно смело называть актив, которые невозможно быстро продать, не опуская цену ниже рыночной», — поясняет Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
Впрочем, добавляет он, если рассматривать цену, как регулятор ликвидности, то 100-процентного «неликвида» на рынке нет, даже если объект обладает целым рядом негативных с точки зрения потребителя качеств. «Стоит только поставить цену на 10-15 процентов ниже, чем у конкурентов — и квартира будет продана. Если цена ниже рынка, любой объект сразу повышает свою ликвидность», — отмечает Котровский.
И все же, демпинговая стратегия, по очевидным причинам, устроит далеко не всех. Поэтому при выборе потенциального объекта инвестирования стоит обращать внимание на его качественные характеристики: месторасположение дома, тип проекта, инфраструктуру, транспортную доступность. Еще один фактор, влияющий на ликвидность, — наличие конкурентов. Если в одном подъезде выставлено на продажу несколько одинаковых квартир, в конечном итоге снижать цену приходится, как правило, каждому продавцу.
На первичном рынке самый главный риск для инвесторов — потенциальная возможность недостроя. Если сроки строительства нарушаются или же дом вообще остается недостроенным, ликвидность квартиры снижается или же стремится к нулю. Поэтому в нынешней экономической ситуации более привлекательны проекты, находящиеся на завершающем этапе реализации. Хотя выгода от приобретения готового продукта, очевидно, меньше.