28.01.2020
Инвесторов приманили метры
Жилье стало выгоднее депозитов.
Постоянное снижение средних ставок по вкладам может стимулировать консервативных инвесторов обратиться к приобретению жилья для его сдачи в аренду. Средняя доходность этого бизнеса по итогам 2019 года в России оказалась почти на два процентных пункта выше, чем у банковских депозитов. Исключением стала Москва, где из-за большого бюджета покупки квартира будет окупаться дольше 18 лет. Но бума инвестиций ждать не стоит: у большинства держателей депозитов для покупки дополнительного жилья недостаточно средств.
Средняя доходность от сдачи квартир в аренду по итогам 2019 года составила 7,8%, сократившись на 0,3 процентного пункта (п. п.) относительно аналогичного периода прошлого года, говорится в исследовании ЦИАН. Окупить приобретенную квартиру можно в среднем за 13 лет против 12,6 годом ранее. Тем не менее, свидетельствуют расчеты ЦИАН, вкладывать в жилье стало выгоднее, чем держать деньги на банковском вкладе. Если в 2018 году средняя доходность аренды превышала аналогичный показатель для депозита на 1,24 п. п. (8,1% против 6,8%), то в 2019 году это значение увеличилось в полтора раза, до 1,95 п. п. (при средней доходности вклада 5,8%). По прогнозам младшего директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслава Путиловского, ставки по депозитам в этом году продолжат постепенно снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ и могут потерять еще 0,4–0,6% годовых.
Из всех исследованных ЦИАН 42 городов и регионов выбивается только Москва, где покупка жилья по-прежнему оказывается менее выгодной инвестицией, чем обычный депозит.
По расчетам аналитиков, чтобы окупить затраты на квартиру в столице, сдавая постоянно ее в аренду, при средней стоимости лота в 12,7 млн руб. уйдет более 18 лет. Доходность вложения составит 5,5% годовых. Для сравнения: в Подмосковье затраты (4,85 млн руб. за лот) можно окупить за 13,3 года. Маржинальность оценивается в 7,5%. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов объясняет, что быть рантье в крупных городах невыгодно именно из-за большого первоначального объема инвестиций: «Несмотря на высокую ставку аренды, ее величина относительно общей стоимости квартиры минимальна». Так, в Москве среднемесячная аренда составляет 58,7 тыс. руб., что соответствует 0,46% от цены лота. В Челябинске, где квартира в среднем стоит 2,03 млн руб., а аренда — 15,2 тыс. руб. в месяц, показатель составляет 0,75%.
Но эта ситуация пока не отпугивает потенциальных рантье. За последние два года показатель кратно вырос: в 2017 году речь шла не более чем о 5–7%. Увеличение инвестиционной активности заметила и председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова: доля таких сделок сейчас стабильно составляет 10–15%.
Как арендаторы заморозили бюджеты
Гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев делит инвесторов в жилую недвижимость на две категории: 70% собственников планируют сдавать купленную недвижимость, 30% рассчитывают продать ее, дождавшись увеличения цен. Обе категории инвесторов, по его словам, выбирают квартиры площадью 40–50 кв. м на начальном этапе строительства. Коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис указывает, что сдающие купленные квартиры собственники часто также заключают сделки с привлечением ипотеки: «За счет аренды клиенты могут частично, а иногда даже полностью покрывать платежи по кредиту».
Наиболее выгодным направлением для рантье в ЦИАН называют Астрахань. Средняя стоимость квартиры в этом городе составляет 2,32 млн руб., а аренды — 20,4 тыс. руб. в месяц. Сделанное вложение, таким образом, можно будет окупить за 9,5 года, что обеспечит 10,6% годовых. Следом идут Челябинск и Новокузнецк, где доходность оценивается в 9% и 8,9% соответственно. Эти показатели в полтора-два раза превосходят среднюю доходность по депозитам. Но гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров объясняет, что, хотя на вкладах россиян на конец года было около 30 трлн руб., едва ли все они будут в срочном порядке инвестированы в недвижимость. Он объясняет, что более 50% крупных депозитов находятся в Москве, а в регионах средств может быть недостаточно для покупки жилья. Но Алексей Попов не ждет снижения популярности инвестиций в жилье. «Квартира — один из самых простых и управляемых инструментов инвестиций и источников стабильного пассивного дохода»,— отмечает он.