Квартиры «все включено»

05.02.2020
Квартиры «все включено»



Покупатели жилья все больше обращают внимание на объекты с полным набором услуг, включая благоустроенные общественные пространства. Тренд будет определять успешность проектов в ближайшие годы, уверены крупные девелоперы.

Пока нельзя сказать, что время полуфабрикатов в недвижимости уже закончилось, но рынок определенно движется в этом направлении, говорит генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. «По большому счету все опции (квартира с качественной отделкой, безопасный двор, удобная парковка, школа и детский сад, доступность и место для прогулок)  — это абсолютно нормальные, естественные требования к жилому комплексу. Пока на рынке был представлен лишь ограниченный объем предложения, покупатели были готовы приобретать объект, который в чем-то их не устраивал или требовал существенной доработки — как квартиры свободной планировки», — считает эксперт.

Покупатель приобретает жилье в Москве за солидные деньги, поэтому рассчитывает не только на стены и потолки, но и на пространство для жизни вокруг новой квартиры. «Наш клиент ищет благоприятную общественную среду. И это не только детский сад и школа в шаговой доступности, привычные супермаркеты или кафе. Сегодня любой жилой проект немыслим без полноценного парка или хотя бы зеленой зоны», — констатирует заместитель гендиректора ПАО «Группа ЛСР» Иван Романов.

«Сейчас покупатель ориентирован на покупку жилья с максимально возможным набором удобств, и эта тенденция прослеживается во всех классах. Рынок стал совершенствоваться, в проекты комфорт-класса стали добавляться опции, которые раньше можно было встретить только в бизнес-классе, — выбор отделки, огороженная безопасная территория, входные группы с консьержными и колясочными помещениями и лобби, большой выбор планировок, квартиры с высокими потолками и панорамными окнами, квартиры с двумя санузлами, санузлы с окном и т.д.», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

По ее словам, все это по умолчанию стало комплектоваться собственной инфраструктурой — детскими садами, школами, торговыми помещениями на первых этажах, спортплощадками, зонами workout и т.п. В частности, покупатель высокобюджетного жилья стал постепенно отказываться и от лишних метров (благодаря чему площади квартир стали сокращаться), и от идеи делать ремонт своими силами. Теперь квартиры с отделкой (а иногда даже с мебелью) можно найти и в бизнес-классе, и в элитном сегменте жилой недвижимости.

Как у них
Тренд изначально имеет зарубежное происхождение, и этому не стоит удивляться. «На таких премиальных рынках, как, например, Лондон, Нью-Йорк, Майами, элитные жилые комплексы обычно имеют достаточно внушительный набор сервисов и инфраструктуры — это обязательный консьерж-сервис, подземный паркинг, охрана, а также часто бассейн, spa, кинозал, переговорные комнаты, услуга валет-паркинга», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

В некоторых комплексах встречаются и достаточно редкие дополнительные опции — например, гольф-симулятор, профессиональная кухня и зал для приемов, где жители могут проводить приватные мероприятия. Почти во всех комплексах премиум-класса также есть тренажерный зал и благоустроенная территория — внутренний двор, причем иногда общественные зоны открыты и для внешних посетителей, добавляет Овчинникова.

Характерный пример: в лондонском комплексе Chelsea Barracks территория застройки занимает 5,2 га, из них 2 га отведено под ландшафтное озеленение внутри комплекса — скверы и сады; эти скверы не огорожены, здесь удачно сочетаются концепция городского квартала, открытого для всех желающих, и приватность жилой зоны. Однако в здания, на территорию паркинга и в прочие приватные зоны могут попасть только жители и их гости, уточняет эксперт.

Британские девелоперы действительно уделяют особое внимание обустройству общественных пространств, подтверждает Иван Романов: «В первую очередь это внутридомовые общественные пространства, специально созданные для коворкинга, организации вечеринок, общения соседей или иного совместного времяпрепровождения жителей дома. На это уходит до 15% общей площади дома, что немало».

В США привычный нам многоквартирный жилой комплекс называется кондоминиум, напоминает Ирина Доброхотова. Приобретая квартиру в таком комплексе, покупатель получает исчерпывающую информацию, в том числе об отделке стен и о том, из каких материалов сделаны напольные покрытия. Площади комнат указывают не просто числом (например, 20 кв. м), а обозначают соотношения сторон (скажем, комната 11х10 м), что позволяет понимать, квадратное помещение или вытянутое. «Обязательно при продаже жилья указывают, какие по соседству есть школы, это один из важнейших критериев. Такие опции, как бассейн на территории и ландшафтный дизайн, можно встретить даже не в премиум-классе, а в комплексах среднего уровня», — добавляет эксперт.

Еще одна тенденция последних лет — предоставлять жильцам не просто сервис, а создавать брендированные проекты, которые представляют собой комплексы под управление мировых отельных сетей высокого класса. «Такие проекты появляются во многих странах, как в городах, так и в курортных зонах», — рассказывает Овчинникова. Например, в Лондоне уже прочно завоевал популярность и имидж одного из лучших в мире брендированных комплексов проект One Hyde Park с услугами от отеля Mandarin Oriental.

Появляются в столице Туманного Альбиона и другие новые проекты: второй комплекс под управлением Mandarin Oriental в районе Mayfair — Hanover Bond; 20 Grosvenor Square под управлением Four Seasons и др.

В ближайшие несколько лет глобальный рынок брендированных резиденций будет активно расти, в первую очередь за счет выхода проектов не только под брендами, которые уже имеют опыт управления отелями или жилыми комплексами, но и усилиями новых игроков. Так, медиахолдинг Condé Nast анонсировал свои планы выйти в сектор брендированных резиденций. «Пока компания наиболее известна больше в мировом издательском бизнесе благодаря портфелю известных журналов. Но в 2003 году Condé Nast расширила бизнес, начав три проекта в сфере hospitality: были созданы бренды Vogue Cafés и GQ Bars», — рассказывает Юлия Овчинникова. Таким образом, по ее словам, брендированные резиденции стали для медиа-марки естественным продолжением развития в заданном направлении.

Благодатная почва
Постепенно новая тенденция добралась и до России. «Приобретение квартиры в проекте с форматом «все включено» — мечта любого клиента. Но, к сожалению, в реальности даже самые дорогие проекты порой не могут похвастаться полным набором желаемых характеристик: или окружение подведет, или отсутствие в пешей доступности транспорта и качественной инфраструктуры», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Однако первые подобные примеры уже есть.

«Концепция всех наших проектов строится на том, что каждый квадратный метр мы продаем с заложенными в него дополнительными бонусами. В жилых комплексах «Группы ЛСР» есть все для комфортной жизни: здесь можно не только жить, но и учиться, работать, отдыхать, проводить время с семьей, заниматься спортом. У нас есть детские сады и школы, офисы и арт-пространства, парки и набережные», — говорит Иван Романов. По его словам, начиная разрабатывать парк «Тюфелева роща» в проекте ЗИЛАРТ, девелопер стал первооткрывателем — ни у кого на российском рынке на тот момент не было ничего похожего. «А сегодня, наоборот, не найдется ни одного проекта, который не гордился бы парком хотя бы в 500 кв. м, считая это конкурентным преимуществом. Эту моду сформировали мы, предложив подобное решение рынку и найдя живой отклик у покупателей», — уточняет Романов.

По словам Романа Родионцева, недавно вышел в свет свод принципов комплексного развития городских территорий, подготовленный Дом.РФ и КБ «Стрелка». Документ предназначен для повышения качества будущих проектов. «Возможно, что в ближайшем будущем данный стандарт проектирования будет транслирован на все проекты как некий минимальный порог качественной проработки новостроек», — считает эксперт.