Реалии-2020 и ориентиры-2021

20.01.2021
Реалии-2020 и ориентиры-2021

Непрогнозируемые трансформации столичных рынков новостроек и их последствия

Минувший год оказался богат на сюрпризы как для покупателей жилья в Москве и Санкт-Петербурге, так и для местных застройщиков. Два крупнейших строительных рынка страны успели за 2020 год столкнуться с целой стаей «черных лебедей» — непрогнозируемых событий, существенно влияющих на «расстановку сил», то есть на законодательство, спрос, предложение и ценообразование. «Стройгазета» предлагает вспомнить, как развивалась ситуация, подвести предварительные итоги такого необычного года и немного посмотреть вперед, на то, как инициативы-2020 скажутся на дальнейшем развитии жилищного строительства в двух столицах.

МОСКВА

Стоит отметить, что 2020 год сложился в пользу московского рынка жилой недвижимости. В начале прошлого года произошел довольно сильный скачок валютного курса. Следствием ослабления рубля стало повышение активности покупателей жилья: те, кто хранил сбережения в рублях, переложились в метры в ожидании роста цен. «В первом квартале 2020 года основной спрос пришелся на март: на фоне девальвации рубля на рынке наблюдался повышенный спрос на недвижимость. Впрочем, из-за введенных в конце квартала первых ограничительных мер общий результат по сделкам за первые три месяца оказался на 12% хуже, чем за аналогичный период прошлого года», — рассказывает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Во втором квартале ситуация вообще перевернулась с ног на голову: в действие вступила самоизоляция и покупательская активность практически сошла на нет. По оценкам директора департамента проектного консалтинга инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet Романа Родионцева, объем реализованных квадратных метров в апреле-июне, даже по сравнению суже «просевшим» ранее первым кварталом, снизился на 22%.

Зато в середину лета жилищный рынок Москвы вошел уже не только в состоянии такого антирекорда. «Первые плоды» начала приносить запущенная в конце апреля госпрограмма льготной ипотеки с исторически минимальной ставкой в 6,5% годовых. В результате доля ипотечных сделок в столице стала быстро и заметно расти: с 46,7% до 60,4%, по ряду городских девелоперских проектов даже превысив 70%.

Этот тренд продолжился до середины осени. На новый ипотечный виток рынок зашел в ноябре, когда период льготного кредитования власти решили продлить до июля 2021 года. «С одной стороны, «ипотечный дедлайн» перенесли, и у покупателей теперь больше времени, чтобы подумать, не принимать скоропалительных решений, — отмечает основатель компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — А с другой, выбор доступного предложения новостроек становится все меньше, и многие отслеживают старты продаж, чтобы совместить два выгодных фактора при покупке: более низкую стартовую цену и доступную ипотеку. Также мы увидели, что в Москве спрос стал перетягивать на себя бизнес-класс: более низкие проценты по ипотеке позволили покупателям выбрать квартиры в проектах классом выше».

О том, что столичным застройщикам сейчас нечем отвечать на возросший спрос, говорят и аналитики рынка. Так, по данным сервиса «Синица», совокупный объем нового предложения в IV квартале 2020 года в границах старой Москвы и в ближнем поясе Московской области снизился по сравнению с III кварталом на 2,5% и 2% — до 29,9 тыс. и 13 тыс. квартир и апартаментов соответственно. При этом Новая Москва с октября по декабрь 2020 года показала внушительный прирост объемов предложения на 37,8%, который по итогам декабря составил 9,76 тыс. квартир и апартаментов.

На этом фоне выросли за год и цены. По данным директора bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, в сегменте новостроек цена квадратного метра в старой Москве увеличилась на 16,7% (до 247,4 тыс. рублей). «Наиболее стремительный рост цен на жилье продемонстрировала Новая Москва: по итогам декабря средняя цена достигла уровня 163 тыс. рублей — это на 27,5% выше, чем в 2019 году», — добавляет генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.

В 2021 году эксперты прогнозируют снижение динамики роста цен и активности рынка. «На рынке сохраняется активный спрос, но в целом закредитованность населения увеличивается, доходы не растут, общая экономическая ситуация не улучшается. Так что в наступившем году новых рекордов, скорее всего, ждать уже не приходится. Соответственно, и рост цен в 2021 году будет носить более традиционный для рынка характер. Разумеется, при отсутствии новых глобальных потрясений», — уверена заместитель генерального директора компании-застройщика MR Group Ирина Дзюба.

Согласен с тем, что рост цен в 2021 году существенно замедлится и будет скорее техническим, на уровне инфляции, и вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский: «Исходя из текущей активности на рынке, можно ожидать прироста в 2-3% вместо стандартных ежегодных 5-6%». В целом от нового года, по мнению эксперта, столичные застройщики не ждут рекордных продаж. «Да, возможно некоторое повышение клиентской активности к моменту завершения программы госсубсидирования ипотеки, однако оно вряд ли будет таким ажиотажным как в 2020 году, — считает он. — Но и «провала» рынка после отмены льготного кредитования тоже не произойдет. Девелоперы смогут поддерживать покупательский интерес за счет собственных ипотечных продуктов»

4,9 млн «квадратов» нового жилья было введено в эксплуатацию в Москве в 2020 году