Как избежать рисков при покупке жилья на вторичном рынке
Несмотря на высокие ипотечные ставки на вторичном рынке, сегмент до сих пор привлекает покупателей, в частности тех, кто готов заплатить за жилье сразу всю сумму. Покупателей привлекает более низкая стоимость такого имущества по сравнению с новостройками, в которых лоты могут быть дороже более чем в полтора раза. Однако сделки на вторичном рынке сопряжены с большим количеством рисков. Как их избежать и не потерять деньги — в материале «Ъ-Review».
Вторичка с наличкой
В январе—марте 2024 года число зарегистрированных договоров купли-продажи жилья в Москве сократилось на 9% год к году и на 37% по сравнению с четвертым кварталом 2023 года, до 30,1 тыс., следует из данных управления Росреестра по столице. В целом по России спрос на вторичном рынке жилья в этом году на 30–35% ниже, чем годом ранее, говорит гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Основная причина таких изменений — выросшие ставки по ипотеке, продолжает господин Луценко. Во второй половине 2023 года Центробанк начал постепенно повышать ключевую ставку, которая влияет на стоимость кредитных продуктов. Сейчас, по данным информсистемы «Наш.дом.РФ», в топ-20 ипотечных банков средневзвешенная ставка по ипотеке на покупку на вторичном рынке жилья составляет 16,95%.
Тем не менее в этом сегменте остались покупатели с наличными, в том числе выбирающие вторичный рынок из-за более низких по сравнению с новостройками цен. По подсчетам Банка России, по итогам первого квартала 2024 года разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья составил 55%. Наибольшая разница цен зафиксирована в Астраханской и Московской областях, где показатели достигли 69% и 68% соответственно. В Москве разница также значительна: по данным «Инком-Недвижимости», средняя цена готовых квартир в столице сейчас составляет 282,7 тыс. руб. за 1 кв. м против 406 тыс. руб. за 1 кв. м в новостройках.
Несмотря на более высокие цены на лоты в новостройках, первичный рынок привлекает покупателей ставками по ипотеке: средневзвешенный показатель в сегменте составляет 6,29% (данные «Наш.дом.РФ» за март 2024 года).
Второй немаловажный фактор — более высокий уровень безопасности сделок. По подсчетам «Наш.дом.РФ», сейчас 108 млн кв. м из 111,6 млн кв. м жилья в стране строится с использованием эскроу-счетов, то есть средства покупателей переходят застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, риск потери денег нивелируется. Однако на вторичном рынке дела обстоят иначе.
Риски покупателя
В сделках по покупке готового жилья продавцом выступает частное лицо, что несет ряд рисков юридического характера, предупреждает директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Больше всего покупатели боятся приобрести квартиру со сложной историей и заключить сделку, которая может быть затем оспорена и отменена в суде, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Чем больше в истории объекта было собственников и, соответственно, переходов права собственности, особенно среди юрлиц, тем больше вероятность, что за это время накопились какие-то серьезные нюансы, говорит основатель «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Это может сигнализировать либо об уходе от налогов, либо о попытке скрыть активы от банкротства, предупреждает она.
Самое опасное, что может поджидать покупателя,— это наложенный арест на имущество по решению суда или другого уполномоченного органа, отмечает партнер юрфирмы Nova Ink Павел Желновод. Также необходимо проверять, нет ли в квартире неузаконенной перепланировки, отмечает он. В случае ее выявления после сделки придется менять планировку или платить штраф, предупреждает юрист.
Один из рискованных вариантов покупки — приобретение свежеунаследованной квартиры. Нередки случаи, когда одни наследники скрывают смерть наследодателя от других и единолично распоряжаются полученной квартирой, говорит Ирина Доброхотова. Если факт смерти скрывается от наследника, то последний вправе обратиться в суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной, и тогда покупатель может потерять права на квартиру и вынужден будет судиться с продавцом за возмещение уплаченных средств, объясняет эксперт.
Особая группа рисков возникает при приобретении квартиры, которая была приватизирована: необходимо отследить, учитывались ли права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних, отмечает Ирина Доброхотова. Если права потенциального собственника были ущемлены и при приватизации его не включали в число новых владельцев недвижимости, то в таком случае можно столкнуться с обращением в суд с попыткой признать сделку недействительной, продолжает она.
Покупка квартиры с зарегистрированными в ней людьми также очень рискованна: есть вероятность, что придется выписывать их по суду. Однако существуют категории лиц, которых даже таким способом невозможно снять с регистрационного учета, напоминает старший юрисконсульт «Миэль “На Киевской”» Анастасия Ромашова. Как правило, это люди, находящиеся в психоневрологических интернатах, местах лишения свободы и проходящие срочную военную службу, говорит Ирина Доброхотова. Важно помнить и о том, что человек может и не состоять на учете, но быть неадекватным, предупреждает госпожа Ромашова. Это, по ее словам, также может стать причиной оспаривания сделки.
Если собственник продаваемой квартиры ранее приобрел ее с использованием материнского капитала, но не включил ребенка в число собственников, то впоследствии сделка по продаже имущества может быть признана недействительной органами опеки, прокуратурой по решению суда или выросшими детьми, добавляет Сергей Шлома.
Новые владельцы готового жилья могут столкнуться не только с юридическими рисками. Куда чаще жилье не оправдывает ожиданий, сформированных на этапе просмотра, говорит Алексей Попов. Например, уточняет он, появляются неожиданные физические дефекты инженерных систем или возникают конфликты с соседями. Тут может помочь только взвешенное и всестороннее изучение квартиры до заключения сделки, резюмирует господин Попов.
Вычитывать каждую букву
При купле-продаже вторичной недвижимости важно проверить все документы и юридическую историю реализуемой квартиры, рекомендует Сергей Шлома. Самостоятельно разобраться во всех тонкостях крайне сложно, поэтому лучше привлечь риэлтора или нотариуса, считает он.
Чтобы избежать рисков, важно обращать внимание на цену продажи. Как правило, проблемные помещения намеренно предлагают по заниженной стоимости, поэтому «выгодный» вариант должен стать поводом для осторожности и тщательной проверки, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов. Он уточняет, что в первую очередь необходимо заказать выписки из ЕГРН и домовой книги, чтобы узнать статус недвижимости, зарегистрированные права, обременения, залоги и другие характеристики. Не помешает также проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в которой отображается задолженность по оплате коммунальных услуг, рассуждает Павел Желновод. Также рекомендуется проверить продавца на факт банкротства — если идет процедура признания его несостоятельным, нужно отказываться от сделки, говорит директор сети агентств «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Если продажей занимается представитель собственника квартиры по доверенности, такой документ необходимо проверять на подлинность. На современных доверенностях есть QR-код, с помощью которого можно убедиться в действительности документа через сайт нотариальной палаты, рассказывает Павел Желновод. По его словам, стоит обратить внимание на полномочия доверенности и позволяет ли она продажу имущества. Можно попробовать добиться встречи с собственником по видеосвязи, чтобы убедиться во время разговора, что решение продать квартиру — осознанное и добровольное, предлагает Ирина Доброхотова.
Если собственник состоит в браке, то потребуется согласие супруга либо брачный договор, в котором продаваемая недвижимость указана как личное имущество продавца и, соответственно, не станет предметом спора у супругов, указывает Павел Желновод.
Обойти риск оспаривания сделки по покупке имущества, которое было приобретено с использованием материнского капитала, можно, запросив у владельца нотариальное заверение, в котором будет указано, что «продавец обязуется выделить доли детей в приобретаемом жилье пропорционально размеру материнского капитала», рекомендует Павел Желновод.
Риски продавцов
Не только покупатель может стать жертвой мошенников при сделке по купле-продаже квартиры. На рынке постоянно появляются различные схемы обмана продавцов со стороны покупателей. Например, как писала в конце декабря 2023 года «Российская газета» со ссылкой на гендиректора агентства недвижимости ЦДН Анатолия Пысина, выявлен новый способ обмана собственников, которые торопятся с продажей своего жилья.
Эксперт описывал схему следующим образом: к собственнику обращается покупатель, сообщая, что готов приобрести недвижимость, но как юридическое лицо. Потом продавцу предлагают вместо стандартного соглашения о внесении аванса сразу подписать договор купли-продажи, в котором указывается, что в день подписания вносится небольшой аванс, а остальные деньги будут перечислены в течение определенного периода. После этого покупатель не выходит на связь. Не получив оставшихся денег за квартиру, человек продает ее другим людям. После регистрации сделки с новым владельцем продавец получает иск в суд с требованием выплатить в пользу юрлица неустойку, так как, продав квартиру третьему лицу, он нарушил условия ранее подписанного договора купли-продажи. В случае же выигрыша в суде сумма неустойки и штрафов может значительно превысить сумму аванса и достигнуть нескольких миллионов рублей.
Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег, отмечает Павел Желновод. Здесь есть риск в неполучении полной суммы за продажу своего объекта, поэтому стоит использовать сервисы безопасных расчетов, например банковские аккредитивы, говорит Ильдар Хусаинов.
Продавцу следует тщательно выбирать риэлтора, поскольку неквалифицированный агент может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный — даже помогать ему или преследовать собственные незаконные интересы, говорит Павел Желновод. Но и проверенному специалисту не стоит передавать оригиналы документов на квартиру, за исключением случаев, когда они необходимы для обозрения на сделке у нотариуса или в банке, заключает эксперт.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.
Дарья Андрианова
Несмотря на высокие ипотечные ставки на вторичном рынке, сегмент до сих пор привлекает покупателей, в частности тех, кто готов заплатить за жилье сразу всю сумму. Покупателей привлекает более низкая стоимость такого имущества по сравнению с новостройками, в которых лоты могут быть дороже более чем в полтора раза. Однако сделки на вторичном рынке сопряжены с большим количеством рисков. Как их избежать и не потерять деньги — в материале «Ъ-Review».
Вторичка с наличкой
В январе—марте 2024 года число зарегистрированных договоров купли-продажи жилья в Москве сократилось на 9% год к году и на 37% по сравнению с четвертым кварталом 2023 года, до 30,1 тыс., следует из данных управления Росреестра по столице. В целом по России спрос на вторичном рынке жилья в этом году на 30–35% ниже, чем годом ранее, говорит гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Основная причина таких изменений — выросшие ставки по ипотеке, продолжает господин Луценко. Во второй половине 2023 года Центробанк начал постепенно повышать ключевую ставку, которая влияет на стоимость кредитных продуктов. Сейчас, по данным информсистемы «Наш.дом.РФ», в топ-20 ипотечных банков средневзвешенная ставка по ипотеке на покупку на вторичном рынке жилья составляет 16,95%.
Тем не менее в этом сегменте остались покупатели с наличными, в том числе выбирающие вторичный рынок из-за более низких по сравнению с новостройками цен. По подсчетам Банка России, по итогам первого квартала 2024 года разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья составил 55%. Наибольшая разница цен зафиксирована в Астраханской и Московской областях, где показатели достигли 69% и 68% соответственно. В Москве разница также значительна: по данным «Инком-Недвижимости», средняя цена готовых квартир в столице сейчас составляет 282,7 тыс. руб. за 1 кв. м против 406 тыс. руб. за 1 кв. м в новостройках.
Несмотря на более высокие цены на лоты в новостройках, первичный рынок привлекает покупателей ставками по ипотеке: средневзвешенный показатель в сегменте составляет 6,29% (данные «Наш.дом.РФ» за март 2024 года).
Второй немаловажный фактор — более высокий уровень безопасности сделок. По подсчетам «Наш.дом.РФ», сейчас 108 млн кв. м из 111,6 млн кв. м жилья в стране строится с использованием эскроу-счетов, то есть средства покупателей переходят застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, риск потери денег нивелируется. Однако на вторичном рынке дела обстоят иначе.
Риски покупателя
В сделках по покупке готового жилья продавцом выступает частное лицо, что несет ряд рисков юридического характера, предупреждает директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Больше всего покупатели боятся приобрести квартиру со сложной историей и заключить сделку, которая может быть затем оспорена и отменена в суде, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Чем больше в истории объекта было собственников и, соответственно, переходов права собственности, особенно среди юрлиц, тем больше вероятность, что за это время накопились какие-то серьезные нюансы, говорит основатель «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Это может сигнализировать либо об уходе от налогов, либо о попытке скрыть активы от банкротства, предупреждает она.
Самое опасное, что может поджидать покупателя,— это наложенный арест на имущество по решению суда или другого уполномоченного органа, отмечает партнер юрфирмы Nova Ink Павел Желновод. Также необходимо проверять, нет ли в квартире неузаконенной перепланировки, отмечает он. В случае ее выявления после сделки придется менять планировку или платить штраф, предупреждает юрист.
Один из рискованных вариантов покупки — приобретение свежеунаследованной квартиры. Нередки случаи, когда одни наследники скрывают смерть наследодателя от других и единолично распоряжаются полученной квартирой, говорит Ирина Доброхотова. Если факт смерти скрывается от наследника, то последний вправе обратиться в суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной, и тогда покупатель может потерять права на квартиру и вынужден будет судиться с продавцом за возмещение уплаченных средств, объясняет эксперт.
Особая группа рисков возникает при приобретении квартиры, которая была приватизирована: необходимо отследить, учитывались ли права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних, отмечает Ирина Доброхотова. Если права потенциального собственника были ущемлены и при приватизации его не включали в число новых владельцев недвижимости, то в таком случае можно столкнуться с обращением в суд с попыткой признать сделку недействительной, продолжает она.
Покупка квартиры с зарегистрированными в ней людьми также очень рискованна: есть вероятность, что придется выписывать их по суду. Однако существуют категории лиц, которых даже таким способом невозможно снять с регистрационного учета, напоминает старший юрисконсульт «Миэль “На Киевской”» Анастасия Ромашова. Как правило, это люди, находящиеся в психоневрологических интернатах, местах лишения свободы и проходящие срочную военную службу, говорит Ирина Доброхотова. Важно помнить и о том, что человек может и не состоять на учете, но быть неадекватным, предупреждает госпожа Ромашова. Это, по ее словам, также может стать причиной оспаривания сделки.
Если собственник продаваемой квартиры ранее приобрел ее с использованием материнского капитала, но не включил ребенка в число собственников, то впоследствии сделка по продаже имущества может быть признана недействительной органами опеки, прокуратурой по решению суда или выросшими детьми, добавляет Сергей Шлома.
Новые владельцы готового жилья могут столкнуться не только с юридическими рисками. Куда чаще жилье не оправдывает ожиданий, сформированных на этапе просмотра, говорит Алексей Попов. Например, уточняет он, появляются неожиданные физические дефекты инженерных систем или возникают конфликты с соседями. Тут может помочь только взвешенное и всестороннее изучение квартиры до заключения сделки, резюмирует господин Попов.
Вычитывать каждую букву
При купле-продаже вторичной недвижимости важно проверить все документы и юридическую историю реализуемой квартиры, рекомендует Сергей Шлома. Самостоятельно разобраться во всех тонкостях крайне сложно, поэтому лучше привлечь риэлтора или нотариуса, считает он.
Чтобы избежать рисков, важно обращать внимание на цену продажи. Как правило, проблемные помещения намеренно предлагают по заниженной стоимости, поэтому «выгодный» вариант должен стать поводом для осторожности и тщательной проверки, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов. Он уточняет, что в первую очередь необходимо заказать выписки из ЕГРН и домовой книги, чтобы узнать статус недвижимости, зарегистрированные права, обременения, залоги и другие характеристики. Не помешает также проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в которой отображается задолженность по оплате коммунальных услуг, рассуждает Павел Желновод. Также рекомендуется проверить продавца на факт банкротства — если идет процедура признания его несостоятельным, нужно отказываться от сделки, говорит директор сети агентств «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Если продажей занимается представитель собственника квартиры по доверенности, такой документ необходимо проверять на подлинность. На современных доверенностях есть QR-код, с помощью которого можно убедиться в действительности документа через сайт нотариальной палаты, рассказывает Павел Желновод. По его словам, стоит обратить внимание на полномочия доверенности и позволяет ли она продажу имущества. Можно попробовать добиться встречи с собственником по видеосвязи, чтобы убедиться во время разговора, что решение продать квартиру — осознанное и добровольное, предлагает Ирина Доброхотова.
Если собственник состоит в браке, то потребуется согласие супруга либо брачный договор, в котором продаваемая недвижимость указана как личное имущество продавца и, соответственно, не станет предметом спора у супругов, указывает Павел Желновод.
Обойти риск оспаривания сделки по покупке имущества, которое было приобретено с использованием материнского капитала, можно, запросив у владельца нотариальное заверение, в котором будет указано, что «продавец обязуется выделить доли детей в приобретаемом жилье пропорционально размеру материнского капитала», рекомендует Павел Желновод.
Риски продавцов
Не только покупатель может стать жертвой мошенников при сделке по купле-продаже квартиры. На рынке постоянно появляются различные схемы обмана продавцов со стороны покупателей. Например, как писала в конце декабря 2023 года «Российская газета» со ссылкой на гендиректора агентства недвижимости ЦДН Анатолия Пысина, выявлен новый способ обмана собственников, которые торопятся с продажей своего жилья.
Эксперт описывал схему следующим образом: к собственнику обращается покупатель, сообщая, что готов приобрести недвижимость, но как юридическое лицо. Потом продавцу предлагают вместо стандартного соглашения о внесении аванса сразу подписать договор купли-продажи, в котором указывается, что в день подписания вносится небольшой аванс, а остальные деньги будут перечислены в течение определенного периода. После этого покупатель не выходит на связь. Не получив оставшихся денег за квартиру, человек продает ее другим людям. После регистрации сделки с новым владельцем продавец получает иск в суд с требованием выплатить в пользу юрлица неустойку, так как, продав квартиру третьему лицу, он нарушил условия ранее подписанного договора купли-продажи. В случае же выигрыша в суде сумма неустойки и штрафов может значительно превысить сумму аванса и достигнуть нескольких миллионов рублей.
Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег, отмечает Павел Желновод. Здесь есть риск в неполучении полной суммы за продажу своего объекта, поэтому стоит использовать сервисы безопасных расчетов, например банковские аккредитивы, говорит Ильдар Хусаинов.
Продавцу следует тщательно выбирать риэлтора, поскольку неквалифицированный агент может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный — даже помогать ему или преследовать собственные незаконные интересы, говорит Павел Желновод. Но и проверенному специалисту не стоит передавать оригиналы документов на квартиру, за исключением случаев, когда они необходимы для обозрения на сделке у нотариуса или в банке, заключает эксперт.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.
Дарья Андрианова