12 марта 2018

Прайм.jpg12.03.2018
Самое дешевое жилье. Как меняются цены на недвижимость в Москве



Самое дешевое столичное жилье в пределах МКАД – в новостройках районов Чертаново Южное и Люблино, к такому выводу пришли эксперты компании "ИРН-Консалтинг". По их данным, в первом можно было купить студию площадью почти 21 кв. м за 3 млн рублей, а стоимость квадратного метра оказалась самой низкой – 90,9 тысячи рублей. На втором месте – студия в Люблино в 20,12 кв. м за 3,18 млн рублей при минимальной стоимости "квадрата" 96,9 тысячи рублей. На третьем месте – новостройка в районе Текстильщики, где за студию в 25,3 кв. м просят 3,39 млн рублей. 

Опрошенные агентством "Прайм" эксперты отмечают, что с начала года цены на жилье на первичном рынке Москвы остаются стабильными, демонстрируя лишь небольшие колебания. "В новостройках бизнес- и премиум-класса средняя цена метра выросла на 1% по сравнению с январем, в массовом сегменте рост составил 1-2%. Наибольшие изменения произошли только в сегменте элитной недвижимости, где коррекция составила минус 4%", - отмечает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова

Цены на массовое жилье стагнируют. По новостройкам в январе зафиксирован минимальный рост на 0,2%, тогда как по итогам февраля, наоборот, значение снизилось на 0,9%. На вторичном рынке похожая ситуация. Еще в четвертом квартале 2017 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента замедлила падение, однако в целом по рынку средняя цена "квадрата" продолжила снижение в пределах 1-1,5% в январе-феврале 2018 года. Это объясняется падением цен в дорогих квартирах бизнес-класса со стоимостью от 15-20 млн рублей. Многие такие объекты до сих пор остаются переоцененными собственниками, которые вынуждены снижать цены для привлечения спроса. 

Цены на жилье в Москве

При этом в новостройке можно найти квартиру дешевле, чем на вторичном рынке. Прежде всего, цены ниже за счет неполной строительной готовности. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, самые доступные квартиры в старой Москве сегодня предлагаются в таких новостройках, как "Лесопарковый", "Домашний", "Ясеневая 14" и "Полярная 25", констатирует Доброхотова

Конечно, на вторичном рынке можно отыскать объекты даже дешевле новостроек, но это будут комнаты либо малогабаритные квартиры. Например, недалеко от ЖК "Лесопарковый" в старом фонде предлагается квартира за 2,2 млн рублей, но ее площадь всего 13 кв. м, и она расположена на первом этаже. Рядом с ЖК "Домашний" в старом фонде также предлагается квартира по цене 2,65 млн рублей площадью 16 кв. м. Однако новостройки по своим потребительским характеристикам – более комфортное и современное жилье, указывает эксперт. 

По словам директора по продажам компании "НДВ-Супермаркет недвижимости" Татьяны Подкидышевой, в период строительства, особенно на этапе котлована, "первичка" предлагает минимальные цены. Разница с уже построенным жильем будет составлять до 25-30% (в отдельных случаях и больше).

В среднем по рынку готовое жилье на 10,8% дороже строящегося. "В то же время, есть локации, в которых средняя стоимость квадратного метра в новостройке, наоборот, выше, чем на вторичке. Такая ситуация наблюдается в САО, где средняя цена "квадрата" составляет 231 тысяча рублей против 191 тысячи рублей на вторичке, что связано с активной застройкой САО проектами бизнес-класса. Логично, что старый фонд проигрывает по качественным характеристикам и стоимости высокобюджетным новостройкам. Если же взять в выборку только комплексы комфорт-класса, то средняя цена квадратного метра составит 167 тысяч рублей, что на 14,4% ниже, чем на готовое жилье. Тем не менее, все это – скорее исключение из правил, добавила эксперт. 

ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА

Недвижимость в пределах старых границ Москвы пользуется устойчивым спросом благодаря удобному расположению и возможности приобрести качественное жилье по привлекательной цене, отмечает Подкидышева. "Тем более что метро в пределах МКАД продолжает развиваться, открываются новые станции. Там, где есть перспективы значительного улучшения, ценовой прирост может составить до 10-15%", - считает она.

По словам эксперта, речь идет, например, о локациях вдоль Люблинско-Дмитровской линии, которую планируется дотянуть до района Северный. Кроме того, участок Кожуховской линии метро также окажет значительное влияние на ближайшие локации в плане привлекательности для покупки. Иными словами, продолжающееся строительство новых станций метро становится драйвером развития многих локаций столицы.

В свою очередь Доброхотова считает, что цены, скорее всего, будут оставаться более или менее стабильными, даже в районах, где в этом году откроются новые станции метро: там потенциал роста цен, сформировавшийся "на ожидании" открытия метро, уже практически исчерпан. А в новостройках у метро цены подрастут за счет повышения строительной готовности и по мере заселения новых домов. Возможно, некоторый рост цены покажет недвижимость в микрорайоне Северный: там метро только планируется, и когда появится точная информация о расположении станций и начнется строительство подземки, цены могут отреагировать позитивно, заключила она.

ВСЕ ЗАВИСИТ ОТ ЗАКОНА

Эксперты ожидают увеличения объема предложения на первичном рынке недвижимости в первом полугодии текущего года. Это произойдет за счет активного вывода новых проектов перед вступлением в силу поправок в ФЗ-214. В результате рост объема экспозиции на ранней стадии строительной готовности приведет к уменьшению средних цен по рынку и обострению конкуренции. 

А вот во втором полугодии 2018 года, когда поправки вступят в силу, себестоимость строительства может заметно возрасти, что повлечет планомерное повышение цен при одновременном снижении девелоперской активности. При этом, учитывая пересмотр ставок по ипотеке, спрос продолжит возрастать, а значит, у застройщиков будет дополнительный стимул к повышению цен. В целом по итогам 2018 года мы ожидаем повышения средней стоимости квадратного метра в массовом сегменте в пределах 2-2,5%. В ЖК бизнес- и премиум-класса стоимость сохранится на текущем уровне, либо покажет минимальную отрицательную динамику в пределах тех же 2%. 

Что касается вторичного рынка, то шансов на прирост стоимости жилья нет, поэтому лучше сделать дополнительную скидку 5-7% и продать жилье сегодня, чем через 3-4 года потерять до 15-20% от стоимости. Именно такой сценарий развития наиболее вероятен, заключила эксперт.