17 мая 2018

РБК Недвижимость.png17.05.2018
По старым правилам: застройщики Москвы заявят максимум проектов до 1 июля



Участники рынка недвижимости рассказали, что будет происходить на рынке после вступления в силу поправок в 214-ФЗ, как это повлияет на ситуацию и цены на жилье.

В Москве активизировались застройщики: по данным Мосгосстройнадзора, за первые месяцы этого года существенно выросло число первичных разрешений на строительство. С начала года девелоперам выдано 467 разрешений (за аналогичный период прошлого года — 312). Растет и количество заявок на получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ-214 (ЗОС), сообщили в пресс-службе московского стройкомплекса: за четыре месяца 2018 года Москомстройинвест одобрил 53 заявки на получение ЗОС. В прошлом году — с января по апрель включительно — была одобрена 31 заявка от застройщиков.

Строительные компании стремятся вывести проекты на рынок до 1 июля 2018 года, то есть до вступления в силу новых поправок в 214-ФЗ, пояснили чиновники и участники рынка недвижимости. Активность девелоперов приведет к увеличению предложения новостроек, считают они. «РБК-Недвижимость» попросила экспертов рассказать, что будет происходить на рынке после 1 июля, как это повлияет на ситуацию и цены на жилье.

Успеть до поправок

После 1 июля вступают в силу новые требования к застройщикам. Например, будет действовать правило: «один проект — одно разрешение на строительство». «Сдав его в эксплуатацию, девелопер может обратиться за разрешением на строительство следующего, — пояснила генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — Сегодня большая часть девелоперов возводит параллельно несколько очередей, что удобнее и практичнее».

После 1 июля при выдаче разрешения на строительство будет учитываться и опыт компании на рынке — не менее трех лет. Кроме того, на счетах застройщиков, получающих разрешения после 1 июля, должно быть не менее 10% от стоимости проекта.

«10% от стоимости проекта — это важная норма и серьезные деньги, которые можно использовать на этапе запуска новостройки (например, на рекламную кампанию, организацию офиса продаж и многое другое), и конечно, многие компании хотят, чтобы это требование их не коснулось. Это не говорит о надежности или ненадежности компаний и конкретных проектов — это оргмоменты и вопрос выстраивания процесса реализации выводимых объемов», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Новостроек станет больше

Активность девелоперов приведет к увеличению предложения на рынке новостроек, но вряд ли стоит ждать значимого роста количества самих проектов до июля. «От получения документации до начала строительства обычно проходит определенный срок, — пояснил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. — Самого факта получения разрешения на строительство вполне достаточно для застройщика, чтобы обезопасить проект от грядущих нововведений».

По данным «Бест-Новостроя», до 1 июля в Москве могут открыться продажи в пяти апарт-комплексах, девяти жилых комплексах с квартирами и одном смешанном проекте, где будут и квартиры, и апартаменты. Еще один апарт-проект планируется в Новой Москве. В столице большинство новинок ожидается в ЗАО и ЦАО.

Сейчас в числе потенциальных проектов — более 100 жилых и апартаментных комплексов, но далеко не все поступят в продажу в ближайшем году. Скорее всего, по данным компании, в 2018-м на рынок выйдет от 60 до 80 комплексов.

В масштабах страны рост предложения не будет очень заметен, но Московский регион, который находится на грани затоваривания, ощутит последствия на себе, полагает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Он также напомнил о программе реновации, в рамках которой на рынке появятся дополнительные квадратные метры на продажу. По словам эксперта, проекты будут выходить на рынок постепенно.

Что будет с ценами

Чем больше разрешений на строительство будет выдано по прежним схемам, тем более плавным окажется для рынка переход к деятельности по новым правилам, считает Дмитрий Таганов. «Ведь если бы после 1 июля не осталось проектов, возводимых по старым схемам, рынок испытал бы шок. Поскольку пока многие застройщики продолжат работать по старым схемам, постепенно начнут вводиться новые правила, и переход не будет резким», — отмечает аналитик.

В целом нововведения усложняют жизнь застройщикам, но отражаться напрямую на ценах они не могут, потому что рынок не готов к резкому удорожанию, считают участники рынка.

«С одной стороны, ужесточение условий для застройщиков должно означать повышение цен, но с другой, большой объем предложения, как существующего, так и потенциального, в сочетании с высокой конкуренцией на рынке этот рост цен будет сдерживать», — отметил генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

Не исключено временное снижение средних цен на квартиры, ведь в продажу поступит много новых проектов с низкой стоимостью «квадрата» на начальной стадии строительства. Однако в дальнейшем текущий уровень цен восстановится, поскольку спрос также растет очень быстрыми темпами. Более того, соблюдение новых требований приведет к росту себестоимости, отмечает эксперт. «В любом случае нового витка долгосрочной стагнации цен мы не ожидаем», — резюмировала она.

Первый, плавный и сравнительно небольшой рост цен, по прогнозу директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, рынок увидит во второй половине 2019 года, когда количество доступного предложения из скопившегося запаса заметно сократится. А следующий, по его оценке, произойдет после полного перехода на новые правила, то есть с лета 2021 года.

Мгновенных изменений рынок не почувствует — ни в части цен, ни в части спроса, согласен руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. Скорее всего, они начнут ощущаться года через два-три, после обязательного перехода на проектное финансирование строительства. Но не исключено, считает эксперт, что за это время будут введены еще какие-то изменения, которые могут коснуться особенностей исполнения застройщиками новых требований закона.